Александр Ивлиев Читатель

Правильная покупка квартиры по ипотеке

Об ипотечном кредитовании на вторичном рынке недвижимости сказано многое.
А на фоне роста цен на готовое жилье все актуальнее становится ипотека
новостроек.

Как ни странно, ипотечная практика стран Запада предполагает приобретение
только готовых домов и квартир, поскольку вложения на этапе строительства
попросту невыгодны: «их» цены на недвижимость не растут с такой скоростью,
как в России. Ипотека на первичном рынке — самобытный продукт
отечественного рынка. Впрочем, этот факт означает лишь то, что у заемщиков
может возникнуть целый ряд чисто российских трудностей.

Ипотечный продукт подразумевает способность обеспечить кредит в залог
недвижимости. Но строящееся жилье не может быть выставлено в качестве
залога, потому что на него нельзя оформить право собственности. Кредиторы
не могут действовать без каких-либо гарантий завершения строительства в
определенный срок. Ведь некоторые банки, пока здание не будет полностью
отстроено, включая все этажи, не открывают кредитные линии. Поэтому до
регистрации права собственности заемщик покрывает риски банка, выплачивая
за кредит на 2- 4% больше, по сравнению со ставками на «вторичке».

Например, в «Райффайзенбанке» рублевые ставки до оформления еще выше -15%
годовых, тогда как после оформления залога всего 2,4%.

Ситуация с валютными ставками аналогична. Так, в банке «Еврофинанс
Моснарбанк» до оформления права собственности банка на новостройку — 11,4
%. После оформления документов ставка понижается до 9,9%, а в «Росбанке»
даже до 9,5% годовых.

В регионах максимальный срок кредитования при ипотеке новостроек в среднем
составляет 20 лет. Исключением является «ВТБ 24» с рекордным сроком
кредитования в 50 лет. Размер первоначального взноса на рынке ипотечного
кредитования новостроек варьируется от 10 до 30%. Неплохое соотношение по
сроку кредита и наименьшему первому взносу предлагает «Промстройбанк»:
рублевый кредит выдается на срок до 30 лет с возможным минимальным взносом
10% и ставкой от 11,5% годовых. Но, разумеется, в каждом случае условия
для заемщика будут индивидуальны.

На фоне ипотечного кризиса в США и Европе многие российские банки, которые
и раньше относились к аккредитации объектов-новостроек весьма скрупулезно,
стали еще более осторожны в выборе партнеров на первичном рынке жилья.
Банки соглашаются предоставлять кредит только в том случае, если процедура
аккредитации на объекте строительства уже проведена. Застройщик,
представив в банк уставные документы компании, данные бухгалтерской
отчетности, полный пакет документов по объекту, может получить ответ —
решение об аккредитации — через 1−3 месяца.

Обычный покупатель, если только он не является инвестором, планирующим
выкупить целую жилую секцию, может предложить банку аккредитовать тот или
иной объект, но не все банки согласятся проводить процедуру аккредитации
ради одной-двух квартир. К слову, аккредитовать строительную компанию на
месте предлагает банк «ВТБ 24».

И все же заемщикам, желающим купить квартиру в новостройке, чаще всего
приходится выбирать из тех предложений, которые уже есть в банке, или
искать уже аккредитованных у кредитора застройщиков. Что не так уж и
сложно.

Сегодня в регионах многие крупные компании-застройщики продают жилье по
ипотеке и работают с определенными банками. Разумеется, банки, работающие
на первичном рынке, выбирают для аккредитации только самых благонадежных
застройщиков.

К слову, сегодня появляется и все больше примеров партнерства застройщиков
и банков, которые выдают кредиты физическим лицам целевым образом: под
жилье, возводимое конкретной компанией. В данной схеме заемщик выступает
как соинвестор, заключая договор долевого участия в строительстве с
девелопером, которого данный банк аккредитовал. Подобная партнерская
схема, без сомнения, наиболее оптимальна для ипотечной новостройки. Как
правило здесь неет необходимости в дополнительных залогах и поручителях —
вполне хватает имеющегося права требования на жилье. Раз дом возводит
«своя» компания, банк уже не опасается недостроя, двойных продаж и прочих
неприятностей, из-за которых он лишится своих денег. Обычное дело, когда
банк сам финансирует строительство и продажу квартир такого «ипотечного» дома.

Сегодня распространены программы ипотечного кредитования на первичном
рынке под залог уже имеющегося жилья. Подобные программы разработаны в
инвестбанке «КИТФинанс» и Московском Банке Реконструкции и Развития. По
условиям этих программ заемщик может взять кредит на любые цели (в том
числе на покупку строящегося жилья), заложив при этом имеющуюся в
собственности недвижимость (квартиру, дом, земельный участок), продолжая в
ней жить, не выписываясь из нее.

Опубликовано на личной странице 21.07.2008
Дата первой публикации 21.07.2008

ШколаЖизни.ру рекомендует

Комментарии (0):

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт

Войти через социальные сети: