Павел Ткаченко Профессионал

Как заработать на недвижимости?

Зарабатывать на недвижимости — первое, что приходит на ум неискушенному частному инвестору, не желающему играть в «русскую рулетку» с фондовым рынком и не доверяющему банкам после известных прошлогодних событий.

Инвестировать в недвижимость — хорошо. Но как на этом зарабатывать? Вот одна из точек зрения — опробованные лично мной работающие способы заработка на недвижимости:

 — купить недвижимость, передержать ее какое-то время и продать, когда цена на нее поднимется;

 — купить недвижимость в аварийном состоянии, отремонтировать и продать по цене, превышающей ваши затраты на покупку и ремонт;

 — купить недвижимость в аварийном состоянии, отремонтировать и сдавать ее в аренду;

 — предугадать повышение цен на недвижимость в определенном месте, купить объект, немного передержать и продать как проект — «недвижимость в перспективном месте с потенциалом для бизнеса». Например, квартира в старом доме на первом этаже с окнами на пустырь, на котором (как вам известно) будет построен огромный торговый комплекс.

Сегодня я остановлюсь только на одном способе — втором — на примере обычной квартиры.

Разумеется, основной вопрос — где найти квартиру в аварийном состоянии, продавец которой адекватно снизил и ее стоимость? И ответ прост — искать, искать и еще раз искать. Но вот что искать?

Количество комнат. Идеально для целей инвестирования подходят двухкомнатные стандартные квартиры. Почему? Потому что они незначительно отличаются по цене от однокомнатных в сопоставимом районе, но площадь их выше. Трехкомнатная же проигрывает двухкомнатной по необходимым затратам на ремонт — и работы, и материалов на нее уйдет больше.

Состояние. Желательно, чтобы в квартире было что-то, ярко свидетельствующее об аварийности. Например, квартира после пожара или квартира, выкупленная у деклассированных элементов (попросту — у алкашей). Также удручающее впечатление обычно производит разрушенный санузел, выбитые окна, разрушенные межкомнатные перегородки. Почему именно такие квартиры следует искать? Потому что непрофессионала в этом случае будет достаточно несложно склонить к существенному снижению цены.

Чего следует избегать? Жилых квартир «обычного» внешнего вида — при всей кажущейся незатратности их ремонта они представляют наиболее запущенную категорию жилья, ремонт которого вам выльется «в копеечку». Однако снизить цену хозяева вряд ли согласятся — для них квартира находится в состоянии «переклей обои, заходи и живи», а значит и стоить должна соответственно.

Итак, у нас есть «убитая двушка». Дальше — чистый маркетинг. Высчитываем сценарии развития событий: за сколько квартиру можно сдать, если она в нормальном состоянии, за сколько, если в состоянии «евро» (ох уж это слово), ее можно продать в нормальном состоянии, за сколько — в «евро», и за сколько — в состоянии, подготовленном «под отделку».

Затем считаем свои затраты и составляем примитивный бизнес-план (не пугайтесь, все просто).

Итак, затраты

До нормального состояния в квартире нужно:
Заменить (по необходимости) стояки горячей и холодной воды, а также отопления.
Поклеить недорогую плитку (очень часто она выглядит достаточно «импортно»), поставить недорогие, но новые сантехприборы.
Поставить недорогую металлическую дверь («китай» за 100 долларов вполне сойдет).
Реставрировать окна (если есть что реставрировать) либо поставить экономичные пластиковые (самый дешевый профиль, побольше не открывающихся — «глухих» — створок, минимум дополнительной фурнитуры, пластиковый неширокий подоконник, пластиковые откосы).
Перенести выключатели света на высоту 80 см от пола (элемент «евро») и добавить розеток.
Установить недорогую, но новую фурнитуру (розетки, выключатели).
Точечно отремонтировать бетонную стяжку на полу (по примеру наших дорожных служб, весной ремонтирующих дороги). Постелить недорогой, но свеженько выглядящий линолеум «под паркет» (так вид лучше).
Ровнять стены не нужно — разве что особо яркие неровности. Недорогие виниловые обои соответствующей структуры скрывают большинство неровностей.
Отреставрировать межкомнатные двери (или заменить на недорогие пустотелые полотна производства недалекого зарубежья, но никакого дерева из ближайшей столярной мастерской — или рассохнется, или по цене будет намного выше).

И никакого гипсокартона — никто за это не заплатит лишнего доллара!

Такой ремонт (а он в лучшем случае обойдется вам в 2 месяца и 2−3 тысячи долларов) вполне освежит любую «убитую» квартиру. Визуально она подорожает минимум вдвое от ваших вложений в ремонт, а в некоторых случаях — существенно больше.

Что еще можно сделать?

Если вы увлекаетесь дизайном квартир — то сейчас самое время сделать «авторский» дизайн. В «убитых» квартирах, как правило, межкомнатные перегородки на ладан дышат. Вот уже и идея для авторской перепланировки, например, объединения одной комнаты и кухни в студию (только не забудьте о необходимости оформить все документально — иначе квартиру вам не продать. Если вы не затрагивали капитальных стен, а часто именно так и происходит, то узаконить такую перепланировку достаточно просто и недорого). А это — уже другой сегмент покупателей и другие деньги.

Правда, и затраты в этом случае будут повыше, так как придется и стены подровнять (акцентирую: подровнять, а не выровнять!), и материалы использовать чуть дороже, и добавить каких-то авторских элементов (оклеить стены кухни самым дешевым ламинатом — очень просто, а смотрится по меньшей мере оригинально; откосы окон оклеить мелкой разноцветной плиточкой, как для бассейнов; сделать на стенах вставки их искусственного «дикого» камня). Все это оживляет интерьер, делает его неповторимым, уникальным, и за это определенная категория покупателей готова платить.

Чего делать не нужно?

Не нужно делать «как для себя» — на этом не заработаешь. Если вы не планируете жить в квартире, то и не ориентируйтесь на свои потребности. Кто покупает квартиру с ремонтом? Только неискушенный покупатель, которого необходимость проводить ремонт страшит. А значит, и потребности у него — чтобы не текло, не капало и не свисало, и визуально нравилось! Он никогда не узнает, что под обоями шпаклевка не Knauf, а ее местный аналог, а в ванной не испанская плитка — а более дешевая белорусская! А значит — не нужно и тратить на это силы, время и деньги!

Не нужно экономить на описанных выше вещах! Например, смесители поставьте пусть и китайские, но более-менее прочные. И купите их там, где дают гарантию! Кстати, часто в строительных магазинах распродают материалы позапрошлогодних коллекций по очень привлекательным ценам. Так, смеситель Grohe можно купить за 50 долларов! А одна эта деталь может «вытянуть» всю ванную комнату из категории «эконом» в категорию «элит» (при правильной подаче, разумеется!).

То же самое с напольным покрытием: пройдитесь по магазинам — иногда остатки очень качественного линолеума можно приобрести со скидками в 50%, что делает их сравнимыми по цене с недорогим (и часто некачественным) линолеумом.

Обои — обратите внимание на цвет, фактуру, общее впечатление. Не берите «цыганщину» с блестками — это не модно уже лет 20, или огромными цветами, как у вашей мамы и бабушки. Пусть это будет геометрический рисунок и максимально спокойные тона, желательно светлые. Они смотрятся лучше и больше нравятся той категории покупателей, на кого ориентирован ваш продукт.

И не экономьте на качестве работы — халтура может испортить впечатление даже от самых дорогих и качественных материалов, в то время как опытный мастер может сделать «конфетку» и из самого обычного материала.

Дополнительный заработок

В дополнение к самому продукту можно заработать вот на чем.

Купить квартиру в кредит. Тогда первоначальные затраты будут намного меньше, а поскольку вы собираетесь квартиру скоро продавать — то ваша переплата не будет большой. Конечно, старайтесь найти кредит с минимальными первоначальными платежами — я имею в виду страховки, комиссии и все то, что не идет в погашение стоимости самой квартиры.

Сделать часть ремонтных работ самому, если это возможно.

Продавать квартиру через посредника, которым выступит ваш друг/коллега/родственник — тогда половина гонорара достанется также вам.

Разумеется, это не все, что можно сказать по этой обширной теме. Но должен же я был оставить вам поле для импровизации?!

Опубликовано 28.05.2010
Дата первой публикации 16.04.2010

ШколаЖизни.ру рекомендует

Комментарии (23):

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт

Войти через социальные сети:

  • Николай Коханюк Николай Коханюк Читатель 4 апреля 2013 в 12:05 отредактирован 4 апреля 2013 в 21:01

    Конечно можно зарабатывать на недвижимости, с головой конечно, для этого нужны знания. [Удалено модератором]

     
  • Павел Ткаченко, я агент по недвижимости с 16-летним стажем, после московского рынка недвижимости продолжаю мою деятельность в Италии, издала 2 книги для риэлторов, которые регулярно переиздаются, то, о чём вы пишите очень знакомо, потому что помогала несколько раз моим клиентам подбирать убитые варианты с целью инвестирования, но это был период роста цен на недвижимость, квартиры просто улетали, не успевали и ремонт доделать. Сейчас ситуация иная. Хотя и сейчас аренда принесёт больше, чем депозит. Подчёркиваю, в вашей статье вижу ценные мысли, но невсегда обыватель может выиграть: надо всё тщательно просчитывать.

     
    • Галина Парусова, полностью с вами согласен. В статье - действительно всего лишь мысли,а не универсальный рецепт "как стать богатым". Просто еще одна статья,которая кому-то поможет или заработать что-то, или использовать мысли для своего,личного, жилья.

       
  • Павел Ткаченко, статья хорошая, но она больше понятна специалисту в области недвижимости. Если говорить о рисках.. Они есть, непрофессионал может приобрести квартиру с плохой историей, они как правило стоят меньше, не увидела ответа на вопрос, как быть с уплатой налогов, если квартиру перепродать сразу после ремонта. Ещё не поняла, как неспециалист рынка недвижимости поймёт , идёт ли рынок в рост или стагнация. Думаю, что этим видом заработка на недвижимости могут заниматься люди, у которых профессия типа агента по недвижимости. А так по многим вопросам я с вами согласна. Спасибо за статью!

     
    • Галина Парусова, не все так плохо. Риэлтор - не такая суперсложная профессия. Да,в ней много нюансов, но вам-то они зачем? Вы ведь не собираетесь зарабатывать на регулярном посредничестве при купле-продаже недвижимости? А вот найти квартиру с потенциалом,и потихоньку довести ее до ума - тут при должном старании справится,любой, хоть раз подыскивавший и покупавший себе квартиру,а также делавший хоть когда-то ремонт в своей квартире.

       
  • Павел, а я вот только сегодня, несколько часов назад, беседовала с очень опытным риэлтором. Она сказала, что металлическая дверь и новая сантехника настолько несущественны в сделках с недвижимостью, что заморачиваться не стоит

    Оценка статьи: 5

     
    • Валентина Пономарева, сами по себе - да. Но если вы купили убитую квартиру,а продаете ее "с ремонтом",то и двери,и сантехнику менять придется Иначе квартира не будет выглядеть отремонтированной.

       
  • Анна Розенцвит Анна Розенцвит Дебютант 28 мая 2010 в 16:22 отредактирован 28 мая 2010 в 16:34
    А риски?

    А вы про риски забыли написать.
    А вдруг цена не вырастет? Арендаторов не найдете?
    И просчитать еще нужно, насколько это выгодно. Может быть просто сумму на депозит положить под 12 % годовых и не париться с ремонтом, беготней, оформлениями. А совет в ипотеку взять вообще "страшный". Окупятся ли %? Сдавать такую квартиру можно только после согласования с банком(в некоторых договорах есть прямой запрет на сдачу в аренду). При аннуитетных платежах (большинство ипотечных кредитов) первое время большая часть платежа это %. А еще и затраты на личное страхование и страхование квартиры.
    Ну может быть в период бурного роста недвижимости, как в России 2004-2008г.г., это и прокатило... Но сейчас...
    Ой, это ж вы для Украины написали

     
    • Анна Розенцвит, мой друг проводил тренинги "Как зарабатывать на недвижимости по методу Кийосаки". после 2005 года, он перестал их проводить, т.к. действительно слишком маленькая арендная плата.
      выходите за пределы России!

       
      • Александр Евстегнеев, а если квартиру покупать не для жилья,а для коммерческих целей? Да,есть законодательные ограничения, но тут сравнительно недорогая консультация юриста - и вы подкованы. А аренда коммерческих площадей - уже другой уровень рентабельности.

         
  • Павел Ткаченко, хорошая пошаговая инструкция по бизнесу на недвижимости. бери и делай!
    я только что вернулся из Египта, где мы с товарищем купили квартиру в новом комплексе.
    благодаря этой статье мне пришла мысль написать статью про покупку квартиры за "бугром" - спасибо за идею!
    а про идеи Кийосаки - как заработать на аренде квартир - я уже написал в своей статье https://shkolazhizni.ru/job/articles/33608/

     
  • И еще, вопрос о потолках. Насколько экономно (если вообще экономно) можно сделать навесные потолки? Для нас - это необходимость,т.к. сосед сверху устроил из квртиры мастерскую (просто "зубодробильную"!) по всему периметру (что большая и многолетняя головная боль для обычных жильцов всего дома).Потолок сыпется, трещины,пузыри (+ в стенах).

    Оценка статьи: 5

     
    • Елена Альвик, простите - не дочитался до трещин,пузырей и осыпи. Навесные потолки - это картон? Он не решит проблему! За картоном проблема останется,и рано или поздно вылезет наружу.

      Предлагаемая мною тактика - это не сделать вид,что квартира ремонтировалась, а таки отремонтировать ее, просто грамотно сочетая факторы цены, вида и способности обосновывать более высокую цену. И там,где достаточно небольших затрат (потому что за большие никто не заплатит больше!) - ими и обходимся. Там,где нужно не экономить - честно не экономим (в разумных пределах)

      Поэтому спрятать проблему - выход только для случая,когда она (проблема) не подает признаков динамики,не развивается. Ваш же потолок живет,меняется,и закрывать его - это верный путь затем (довольно скоро) вложить еще больше в расшивку,таки устранение проблемы (возможно,вместе с соседом ,и потом опять защивка и отделка! Чувствуете,в каком варианте РЕАЛЬНАЯ экономия?

       
    • Елена Альвик, мое субъективное мнение - если потолки хоть чуть-чуть напоминают плоскость - то фактурных обоев будет вполне достаточно. Важно неровности не подчеркнуть светом. Т.е. нужно реалистично оценить качество потолка до поклейки,затем - после поклейки (в данном случае берем этот эконом-вариант), и учитывая это выбираем свет. Если потолки более-менее ровные - то выбор широк. Если "не очень" ровные - нужно смотреть,чтобы свет не подчеркивал (не очень подчеркивал) эту уже существующую неровность. Играем расстоянием источников света до потолка,направлением света,количеством точек освещения и т.д.

      Картон - враг экономии (если конечно вы не делаете его сами

       
  • Павел Ткаченко ,большое спасибо за ценные практические рекомендации! Если не затруднит, хотелось бы подробнее о замене стояков хол. и гор. воды и отопления (на чем конкретно здесь можно сэкономить, если можно ), а также о реставрации(замене)
    межкомнатных дверей.Заранее благодарю.

    Оценка статьи: 5

     
    • Елена Альвик,

      стояки: экономить тупо не на чем. Если есть показания к замене - нужно менять. Да,затраты. Но недоработка в этом секторе будет замечена покупателем и существенно удешевит ВЕСЬ ваш ремонт

      Попробовать менять вместе с соседями сверху-снизу (1) и сыграть на цене материала (большинство материалов, даже банальная оцинковка, служат десятки лет,а нам больше и не нужно!) (2)

      Главное - работа ДОЛЖНА БЫТЬ выполнена (плюс упорядоченные короба со стояками придают ремонту вид основательности!

      Двери - все очень индивидуально. Хотите посамовыражаться - тогда реставрируем (особенно если у вас дверь из массива древесины,с определенной исторической,культурной или еще какой-то ценностью (но опять же - смотрим на затраты и на результат). Но в большинстве случае пустотелая Польша (у нас в Украине, у вас это может быть местное производство или какие-то китайские-финские-монгольские производители) - оптимальный вариант для ремонта под продажу: и недорога - долларов 50 за полотно плюс лудка-наличники-фурнитура, и вид сразу такой "европейский"!

       
      • Павел Ткаченко, Боюсь, что опытные специалисты сразу увидят что по чем и много не наварить, если, конечно, сами его не делали.
        Еще - неблагодарное дело - менять стояки. Одно дело если течет (обычно свищ в перекрытии) - платит нижеживущий сосед - верхнему ничего не нужно, не у него течет. А так прийдется разбивать два перекрытия (к вышеживущему и нижеживущему), а там, окажется, не к чему вариться - трубы рыхлые. А канализационные - вообще нестандартные чугунные и современный пластик не подходит. А у соседей двойня новорожденных близнецов. Это - в риски.

        Оценка статьи: 5

         
        • Ю. Лях, начнем с того,что опытные специалисты квартиры с ремонтом не покупают. Этот вариант рассчитан на неопытного покупателя - первая квартира, срочно нужно въехать и жить или что-то подобное.

          Затем - я предлагал вариант именно РЕМОНТА квартиры, а не "подкраски губ" А стояки - основная проблема,вызывающая огромные убытки ПОТОМ, после того,как ремонт сделан у вас и у соседа снизу. Ну а проблема с соседом сверху - уж точно ваша. Да,вы будете правы,и любой суд взыщет с затопившего вас соседа сверху какие-то суммы,но - 1) вы хотите годы бегать по судам?; 2) вы хотите переделывать ремонт?;

          Поэтому сунуть свой нос в стояки,причем зайти в квартиру выше и ниже - обязательная программа,чтобы ваш покупатель "квартиры с ремонтом" не клял вас всеми словами русского языка.

          Канализацию с чугуна на пластик делают. Не знаю как,я не сантехник,но у меня-то как-то сделано?

          Короче, не ищите легких путей - со стояками экономия будет неправильной.

           
  • Марианна Власова Марианна Власова Бывший главный редактор 21 апреля 2010 в 20:24

    У торговцев недвижимостью это аксиома: "стоимость отремонтированной квартиры выше стоимости неотремонтированной ровно на сумму ремонта". По крайней мере там, где на недвижимость есть спрос.

    А шесть лет назад я не могла найти мастеров класть не импортную плитку... Хотела уже плюнуть на все запасы и купить испанскую.

    "квартира в старом доме на первом этаже с окнами на пустырь, на котором (как вам известно) будет построен огромный торговый комплекс."
    А кому нужна квартира для бизнеса рядом с торговым комплексом?..

     
    • Марианна Власова, знаете,есть такой гипермаркет - "Ашан". В нем - галерея маленьких магазинчиков. А цены на аренду - сами понимаете

      А у нас в Донецке - Ашан построила наша (где я работал) компания,да еще и напротив жилого дома Кому нужно - тому, кто не хочет платить цены Ашана,а иметь доступ до той же аудитории!

      Насчет мастеров,не желающих класть не импортную - сорри,опыт донецкий,тут мастеров найти можно

       
      • Марианна Власова Марианна Власова Бывший главный редактор 21 апреля 2010 в 22:34

        читать дальше →

         
        • Марианна Власова, согласен,и этот фактор тоже нужно учитывать. Но важно в описанной вами ситуации то,что торговые центры были примерно в равной весовой категории,и воспринимали друг друга как конкуренты.

          А единичного малого предпринимателя большой центр просто не воспримет конкурентом - слишком уж разные у них цели,запросы и обороты. Но это не помешает малому предпринимателю снимать "сливки" с точечно отобранных клиентов прямо в духе "Партизанского маркетинга"от Александра Левитаса