Михаил Груздев Грандмастер

Сколько придётся заплатить за ипотечный кредит?

Ипотека — долгосрочная ссуда на приобретение недвижимости под залог этой же самой недвижимости.

Многие ещё помнят лозунг времён перестройки — «Каждой семье к 2000 году отдельную квартиру!». Так обещало нам уже несуществующее сегодня государство. Теперь нет ни государства того, ни квартир. Именно Россия лидирует среди стран бывшего СССР по части жителей, снимающих жилье по причине отсутствия собственного. Таких в нашей стране, по разным статистическим данным, от 17 до 22% всего населения. Цифра огромная!

А учитывая, что цены на недвижимость иногда поднимаются на 40% в год, многие российские граждане накопить на собственное жильё не смогут. Никогда!

Ну, и где же выход? А он есть.

Взять ипотечный кредит и вселиться в жильё, которое, по выплате кредита, станет собственностью. Ипотечный кредит под небольшой (от 9 до 12%) процент, как утверждают рекламные проспекты банков, поможет и улучшить жилищные условия многих. Вот только одно но. Большинство граждан, подающих документы на получение ипотечного кредита, отказываются от него.

Сами! Почему?

Ведь от предложений сегодня нет отбоя! Завлекают и низкими процентными ставками, и долгим, более 20 лет сроком, и даже возможностью взять кредит в экзотических валютах, типа японской йены, чтобы уменьшить процентную ставку (ипотечный кредит в японских йенах выдаётся сегодня под 6% годовых). И ничего не помогает. Взрывного роста ипотечного кредитования, как в Восточной Европе, не происходит.

Давайте разберёмся, как следует правильно действовать, если Вы решили взять ипотечный кредит.

Скажу сразу, что это будет непросто. И дорого!

Во-первых, чётко определитесь, какое жильё Вам необходимо. Какое нужно жильё и среднерыночную цену на выбранный вариант. Ведь выплачивать придется почти полжизни… Шучу. И всё-таки… Здесь лучше не семь, а семьдесят семь раз всё проверить.

Определились.

Теперь ищем любую информацию по ипотечным кредитам в выбранном секторе. Первый помощник здесь — Интернет. Там можно найти всё. Даже калькулятор на многих сайтах есть. Сколько придётся заплатить, если… И вводите свои условия: сумму кредита, количество лет и т. д. Не поленитесь также позвонить в банк, если Вам что-то непонятно. Телефон кредитного отдела Вы обязательно найдёте в разделе «Контакты» на официальном сайте любого банка.

Учтите, перед тем, как Вы получите кредит, Вам предстоит очень сильная нервротрёпка и достаточно высокие расходы. Рассмотрение заявление, проверка документов, проверка подлинности купюр и ещё много чего придумали бедные банкиры, чтобы выманить у Вас деньги ещё до того, как выдать Вам кредит. А что делать… Банкам тоже надо на что-то жить! Поэтому в Ваших интересах собрать максимально возможную информацию об условиях кредитования, чтобы не пришлось менять банк, если Вас вдруг не устроят условия самого договора. Ведь в другом банке придётся начинать всё заново. И денег отвалить — тоже.

Чтобы получить кредит, надо оформить три страховки — страхование титула, страхование имущества (купленной банком недвижимости) и страхование жизни (и здоровья) самого заёмщика. Учтите, что многие страховые компании сделаны самими банками, и ставки в них ого-ого! Обязательно задайте перед подачей документов вопрос: «А можно ли застраховаться у независимого страховщика?» и обязательно получите на него ответ в письменном виде. Если Вам отказываются дать таковой, сто раз подумайте, а стоит ли связываться…

Дополнительные расходы обязательно возникнут и на стадии выбора жилья. Ведь проверка банком даже выбранного Вами самостоятельно варианта обойдётся вам примерно в 1000 долларов, и это ещё по-божески! Специализированное агентство возьмёт за такие услуги 3−5% рыночной стоимости жилья.

Учтите также, что недвижимость в новостройке кредитуется обычно по повышенной ставке, т.к. риски первичного рынка недвижимости для банка значительно выше. Обычно к заявленной сумме кредита добавляется ещё один процент. А за время выплаты кредита этот процент преобразуется в очень кругленькую сумму. Обязательно уточните этот вопрос.

Все операции по подаче документов, поиску жилья, все бюрократические оформления необходимо закончить за три месяца. Именно столько позволяет «тянуть» действующее законодательство. Кто не успел, тот опоздал! И все круги ипотечного «ада» придётся проходить заново.

А теперь подведём итоги.

Кроме самой суммы кредита и процентов по нему, Вам предстоят следующие доплаты (данные на январь 2008 года):

1. Первоначальный взнос. В разных ипотечных программах он разный, но уж никак не меньше 10% от суммы кредита.
2. Рассмотрение Вашего заявления от 1 тыс. руб.
3. Проверка документов — от 2 тыс. руб.
4. Ведение сделки, если квартира покупается в новостройке, от 1% от суммы кредита.
5. Плата за аренду индивидуального сейфа — от 2 тыс. руб. в год. В год, а не только вначале выплат!
6. Открытие счёта от 100 американских долларов.
7. Конвертация, обналичка и т. п. операции, если кредит взят в иностранной валюте — от 0,2% от суммы кредита.
8. Регистрация сделки с недвижимостью от 200 американских долларов.

И это ещё не всё! Транспортные и множество других расходов тоже лягут на Ваши плечи… Но, по моему глубокому убеждению, дело это стоящее и, несомненно, выгодное. Вместо того, чтобы отдавать кучу денег за съём жилья, лучше отдавать деньги банку и потихоньку выкупать собственное жильё. Ведь всё когда-то проходит, пройдет и срок проживания в чужом, а не своём жилье.

Во всяком случае, рискнуть стоит. Только — рискнуть осознанно!
Основные моменты такого осознанного риска Вам уже известны.

Действуйте. И всё у Вас получится!

Опубликовано 3.06.2008
Дата первой публикации 09.04.2008

ШколаЖизни.ру рекомендует

Комментарии (13):

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт

Войти через социальные сети:

  • Ольга Бочкарева Ольга Бочкарева Читатель 3 июня 2008 в 15:56

    Бред. Автор вообще кроме условий одного банка, где, очевидно, сам кредит брал, изучал другие? Из 8 перечисленных пунктов (данные на январь 2008 года, собственно когда я и оформляла ипотечный кредит), правдивы лишь два - 1) и 6). Регистрация сделки с недвижимостью - 750рублей (плюс выписка - 125р вроде). Про страховку тоже неправда - достаточна страховка недвижимости от утраты (что то около 0,2% от стоимости жилья получилось). Всё.

    Оценка статьи: 1

     
    • Татьяна, очевидно Вам с банком повезло! Но Михаил прав в отношении страховки. Некоторые банки сейчас отходят от страхования самого заемщика, но это скорее исключение, чем правило. За рассмотрение заявки банки берут деньги (правда не все), но многие. А как Вы с продавцом расплачивались? Не уж-то по безналу?

       
      • Ольга Бочкарева Ольга Бочкарева Читатель 3 июня 2008 в 16:25

        Да, по безналу. Продавец - агентство недвижимости застройщика. Банк открыл на мое имя счет счет (10000р), перечислил туда деньги, с моего счета - перечислил на счет продавца. После я заплатила еще 500р за переоформление договора при выводе поручителя.
        Итого у меня получилось:
        1) 10% от стоимости жилья - первый взнос
        2) 750р регистрация в ифрс (одинакова ли цена во всех регионах России не знаю)
        3) 10000р за открытие счета
        4) 0,2% стоимости - страховка (но это ежегодно, конечно)
        5) 125р - получение выписки из ЕГРП
        6) 500р - переоформление договора (при снижении процентной ставки/выводе поручителя)
        Делала всё сама без риэлторов и посредников, может быть поэтому дешевле вышло. По времени все заняло 3 месяца

        Оценка статьи: 1

         
        • Татьяна, а если не секрет - то что за банк?

           
          • Ольга Бочкарева Ольга Бочкарева Читатель 4 июня 2008 в 09:50

            Не секрет, просто не писала, чтобы вдруг за рекламу не сочли
            В Сбербанке брала, там самые оптимальные условия ипотечного кредитования (не только мое мнение), правда проверят все вдоль и поперек подходишь-не подходишь.
            Аналогичные условия кредитования в ВТБ24, но там минимальная сумма досрочного платежа -15000 (кстати, снизили, раньше 50000 была), в СБ же - любая

            Оценка статьи: 1

             
            • В Сбербанке брала, там самые оптимальные условия ипотечного кредитования (не только мое мнение), правда проверят все вдоль и поперек подходишь-не подходишь.

              Не бывает "плохих" или "хороших" условий ипотечного кредитования.
              Бывают "подходящие" и "не подходящие" для каждого конкретного человека и объекта недвижимости.
              Вы отметили, как +, условия досрочного погашения, а кому-то это вообще не актуально. В ипотеке все очень ИНДИВИДУАЛЬНО.

              А то ведь вот из-за таких недомолвок и складывается в целом негативное отношение к ипотечному кредитованию в обществе. Прочитает простой обыватель, расстроится да и останется так без собственного жилья.

              На мой взгляд, Михаил осветил почти все, с чем человек может стокнуться, если решит взять ипотеку. А предупрежден, значит вооружен. Негатив как раз формируется из-за недостатка информации.

               
        • А, ну это - новостройка, первичная продажа и не в Москве. Скорее всего Вы и банк не выбирали. Как правило, застройщики работают с одним-двумя банками.
          При вторичной продаже немного по-другому. Так что статья совершенно НЕ бредовая!

           
          • Ольга Бочкарева Ольга Бочкарева Читатель 4 июня 2008 в 09:38

            Просто, возможно, стоило оговорить в статье то что ипотека бралась на вторичном рынке и в Москве, или назвать ее как-нибудь типа "Как я брал ипотеку". А то ведь вот из-за таких недомолвок и складывается в целом негативное отношение к ипотечному кредитованию в обществе. Прочитает простой обыватель, расстроится да и останется так без собственного жилья.
            На вторичном рынке все сложнее -это да, а вот условия кредитования я не думаю что различны для разных филиалов одного и того же банка, будь то Москва или другие регионы нашей Родины.
            P.s. застройщик работает с 5 или 6 банками - спокойно. с остальными тоже имеется возможность, но сложнее. им в общем то все равно кто им деньги заплатит

            Оценка статьи: 1

             
  • 5

    Добавлю, что ипотечный кредит очень отличается от потребительского. Прежде всего процентной ставкой. У потребительского кредита она составляет от 18 до 27%, а у ипотечного 9-12%. Но радоваться тут не стоит, так как в статье как раз были описаны дополнительные расходы на ипотечный кредит. Так же различается порядок выплат ипотечного кредита от потребительского.
    Пример:
    1. Вы взяли 300 000 рублей потребительского кредита под ставку 20 % годовых на 4 года. Но уже через год появилась возможность погасить долг. Вы приходите в банк Вам пересчитывают ваш остаток с учётом что кредит вы взяли всего лишь на год и вы его гасите.
    2. Вы взяли квартиру в ипотеку. Сделали первый взнос и в ипотеку взяли 1 000 000 рублей на 10 лет. И вдруг через пол года выигрываете в лотерею миллион. Приходите в банк и говорите "вот ваш миллион, сколько я там ещё должен заплатить учитывая, что отдаю всё через год?" Ответ будет "вы должны ещё миллион".
    А всё потому, что при ипотечном кредитовании вы сначала отдаёте проценты по кредиту, а потом выплачиваете сам кредит. И не важно в какой срок вы всё это выплатите.
    Вот.

    Оценка статьи: 5

     
    • Дмитрию Сотникову

      И вдруг через пол года выигрываете в лотерею миллион. Приходите в банк и говорите "вот ваш миллион, сколько я там ещё должен заплатить учитывая, что отдаю всё через год?" Ответ будет "вы должны ещё миллион".
      А всё потому, что при ипотечном кредитовании вы сначала отдаёте проценты по кредиту, а потом выплачиваете сам кредит. И не важно в какой срок вы всё это выплатите.


      Ну, не совсем так. Очевидно вы имеете в виду ипотеку с аннуитетными(равными ежемесячными) выплатами. И действительно большая часть этой суммы в первые месяцы составляют % по кредиту. Т.е. само "тело" кредита сокращается медленнее. Есть такое понятие в ипотечном договоре: "мораторий на досрочное погашение". Это значит, что если вы захотите досрочно погасить весь кредит, то заплатите дополнительно, например, 5% от кредита(в разных банках по-разному). Срок такого моратория, как правило, полгода-год. После этого можно смело досрочно погашать без всяких штрафных санкций. Но это условие есть не у всех банков. Некоторые вообще не устанавливают моратория.
      При досрочном погашении(например через год) никто не вправе застаить вас платить еще 1 млн. в качестве %. Вы заплатите % только за время пользования кредитом.
      Вот расчет. Для этого примера возмем ставку 10% годовых. Итак ипотечный кредит на 1 000 000 рублей на 10 лет. Ежемесячные аннуитетные выплаты составят: 13 215 рублей. Из них в первые месяцы в среднем(цифры буду округлять)
      8 000 будет уходить не покрытие %,
      а 5 000 рублей на сокращение "тела".
      Не трудно посчитать, что через год, когда вы придете полностью погашать кредит, ваша задолженность составит около 940 000 рублей. И все.

       
      • Анне Розенцвит

        Спасибо, что поправили

        Приводя примеры, я, конечно, многое сутрировал. Просто хотел показать существенную разницу между потребительским и ипотечным кредитом. Чтобы было понятно, почему ипотечная ставка гораздо ниже потребительской.

        Оценка статьи: 5

         
  • На западе некоторые осознано арендуют квартиры всю жизнь. Так как часто (особенно в крупных городах) иметь собственное жилье - дорогое удовольствие - высокие налоги на недвижимость и содержание, коммунальные платежи, страховка и т.д. У нас рынок цивилизованной аренды только развивается.
    В Москве средней(по доходам) семье получить кредит на квартиру не просто. Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту не должны быть в среднем больше 50% дохода семьи (за вычетом выплат по другим кредитам, если они есть). Причем банки не очень любят "серые" доходы.
    Вопросы к Михаилу:
    1) Что такое страхование ПРАВА ПОЛИСА? Наверное вы имели в виду страхование титула...
    2) п. 5. Плата за аренду индивидуального сейфа – от 2 тыс.руб. в год. В год, а не только вначале выплат! А зачем на год сейф.

     
    • Ответ Анне Розенцвит

      "2) п. 5. Плата за аренду индивидуального сейфа – от 2 тыс.руб. в год. В год, а не только вначале выплат! А зачем на год сейф."

      Когда я обратился с этим же вопросом к банковскому клерку, то получил очень логичный ответ: "У нас в банке порядок такой."

      Оценка статьи: 5