Статья дня
Жанна Магиня Грандмастер

Как купить жилье без потерь? Сделки с недвижимостью.

По подсчетам маркетологов, наибольшее количество сделок на рынке жилья заключается в конце осени — начале зимы. Как же обезопасить себя при покупке такого дорогого, в прямом и переносном смысле, товара?

Самый безопасный способ — купить жилье в новостройке. Но и тут есть подводные камни. Хорошо ли вы знаете продавца? Давно ли он на рынке? Какова его история продаж? Поинтересуйтесь у тех, кто уже приобрел у этого продавца недвижимость. Можно ли ему доверять? И очень внимательно читайте договор купли-продажи. Обратитесь за помощью к грамотному юристу или риэлтору. Пусть разъяснят вам все пункты договора. Чтобы при окончательном расчете не возникло неприятных сюрпризов в виде дополнительных процентов.

Более дешевые квартиры и дома можно найти на рынке вторичного жилья. И здесь тоже возможны неожиданности. Нереально все предусмотреть.

Самое уязвимое место в этом случае — неучтенные права третьих лиц. Я подробно писала об этом в своей статье «Как избежать обмана при покупке квартиры?» Вы покупаете квартиру у собственника жилья, а через какое-то время из мест, не столь отдаленных, приезжает муж, брат или сват бывших хозяев, который по закону имеет право пользования данной площадью. Вы, конечно, хозяин, квартира принадлежит вам. Но освобожденного из мест лишения свободы могут прописать на вашу площадь. Могут даже вселить…

Обратите особое внимание на чистоту сделки, если продавец выступает как доверенное лицо от имени собственника жилья. Доверенность — документ. И нотариус несет за нее ответственность. Только лицо, выдавшее эту доверенность, может ее в любой момент отозвать. Кроме этого, доверенность теряет юридическую силу в связи со смертью доверителя. Вы точно знаете, что доверитель жив на момент заключения сделки? Потому требуйте присутствия при подписании договора собственника жилья.

Было бы неплохо поинтересоваться и его психическим здоровьем. Это значительно снижает риск расторжения сделки по причине полной недееспособности продавца. Еще один подводный камень — состояние временной недееспособности. Что это такое? Момент подписания сделки. Если продавец пьян или накачан наркотиками, любая графологическая экспертиза в дальнейшем может установить этот факт. Суд признает такую сделку недействительной. Присудит вернуть деньги покупателю, а вам предложат покинуть квартиру.

Потому в договоре всегда указывайте реальную цену покупки. И обязательно сохраняйте все чеки и накладные на стройматериалы, если затеяли в новой квартире ремонт. Это поможет отсудить вложенные деньги. Хотя процесс это трудный.

Обращайтесь за помощью только к опытному риэлтору, который сможет добросовестно провести проверку чистоты квартиры или дома.

И помните, что срок исковой давности составляет год с момента, когда истец узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Такая недействительная сделка называется оспоримой.

Хлопотное это дело — купить квартиру. Но если все условия чистоты сделки будут соблюдены, как же это приятно — иметь свой новый красивый и уютный дом!

Зная свои права, совершить сделку будет нетрудно. Удачной вам покупки и только честных людей на пути к успеху!

Опубликовано 12.09.2008
Дата первой публикации 21.06.2008

ШколаЖизни.ру рекомендует

Комментарии (24):

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт

Войти через социальные сети:

  • Виктория Рахубовская Виктория Рахубовская Читатель 12 сентября 2008 в 17:51

    Создается впечатление, что вы писали статью, прочтя выкладки в сети по недвижимости. Хочется охватить все и в итоге настолько все поверхностно...

     
  • Грандмастера не зря носят своё "звание". Отслеживаю все новые материалы по этой !горяче1й теме, т.к впереди и мне предстоит набираться опыта. Живу в Киеве, РА великое множество! несложно растеряться на моем месте. Отказывалась от риелторов по рекомендациям несколько раз(знакомые моего мужа, а затем старинного товарища). Они не звонили, не проявляли никакой заинтерисованности и активности. И по-моему я была права на их счет. Не те!
    Можно ли реально разменять "хрущовку" 65 г.постр. в 49 кв.м без ремонта 4)5-ки так, чтобы купить себе 1+ сыну1(может эта пассивность от неуверенности, что
    "убитенькую" 3-шку= 1=1,да так чтоб оставалось % отдать.
    Дорогие мои Жанна, Марина дайте мне свои прогнозы и пожелания. Спасибоньки

    Оценка статьи: 5

     
    • Виктория Рахубовская Виктория Рахубовская Читатель 13 сентября 2008 в 12:26

      Светлана, я как риэлтор, могу посоветовать Вам следующее:
      1. узнать рыночную стоимость вашей недвижимости.
      2. узнать стоимость однокомнатных квартир, которые вы хотите приобрести.
      3. оценить свои возможности.
      Если Ваша "хрущевка" в центре - то есть шанс "обменять" ее на две однушки на окраине. Но скорее всего Вам придется доплачивать, или брать ипотеку на недостающую сумму. Т.к., традиционно, самое дорогое жилье (за 1 кв.м.), которое более всего востребовано - а это как раз однокомнатные квартиры (элитная недвижимость имеет другие критерии стоимости).
      Видимо поэтому риэлторы Вами и не занимаются, потому что на данный момент времени Ваши условия невыполнимы.

       
    • Добрый день, Светлана. Сколько сталкивалась (по судебным делам) с риэлторами, не в обиду им будет сказано, но персонажи это особые. Надо обладать: хорошей хваткой на покупателя, в какой-то мере наглостью, талантом продавать и уметь иной раз приврать и запутать продавца (покупателя). Любой не сможет стать риэлтором за один день. Для чего я все это говорю: чтобы найти хорошего риэлтора - его надо хорошо проверить. Как это сделать: на каждое произнесенное им предложение надо задавать вопрос, уточняя детали, задавать много (очень много) вопросов, пускай не по существу, путать их нмного, ловить на сказанном и в конце-концов вылезет (прошу прощения за употребление данного слова) все преувеличение или их незнание объекта купли-продажи или законодательства. Кто меньше всех путается и уверенно говорит и подтверждает сказанное в другой день - это и будет, вероятно, хороший риэлтор. Расспросите его о порядке сделки - он должен четко рассказать всю процедуру.

      Часто риэлторы хотят "сорвать" большой % со сделки и хотят получить этот % и с продавца и с покупателя. Будьте внимательны. Отстаивайте свои деньги. В любом деле, если вы не отстаиваете свои деньги, то вас же будут считать глупыми, а если отстоите свое, отспорите, то будут уважать (парадокс в психологии).

      Пытаться сейчас найти варианты без помощи риэлторов - это практически не возможно. Но если найдете, то когда будете оформлять документы, вы, либо четко должны знать порядок оформления сделки, либо призвать на помощь грамотного юриста (не адвоката).

      Часто риэлторы начинают отвечать унижая вас или грубить, не аргументировать свой ответ - однозначно такие риэлторы не профессионалы, а совсем недавно окунулись в этот мир и такими способами пытаются скрыть свое незнание.

      В данном деле не надо боятся, но и нельзя останавливаться если вы начали. Ищите и рано или поздно найдете подходящий вариант.

      Прошу прощения за, иной раз, столь по детски написанный текст, но некоторые вещи другими словами наглядно не объяснишь.

      С Уважением и удачи вам, Светлана.

      Оценка статьи: 5

       
    • Светлана! продать можно абсолютно все! и купить тоже - все, что себе наметили. Вопрос времени и терпения. И обязательно искусства продаж! Сегодня только продали старенькую квартиру - ждали три месяца, но нашли именно тот вариант, который нас устраивал! Риэтор выручивал руки, но мы стояли на своем и, конечно, дождались СВОЕГО покупателя! и цена, и другие наши условия были соблюдены полностью. Кто ищет - тот ВСЕГДА найдет.

      У меня подруга так же выменивала свою сталинку-двушку на трехкомнатную. Еще и доплату на ремонт получила. У нее был один из центральных районов с очень хорошей географией. Сменялась в очень недальний от центра район. Делали тройной или четверной обмен, так что дерзайте!

       
  • Жанна, спасибо вам за статью, в особенности за "подводные камни". Мне, как лицу в данный момент озабоченному квартирным вопросом, эта информация особенно полезна.

    Оценка статьи: 5

     
  • Людмила Есипова Людмила Есипова Мастер 12 сентября 2008 в 08:49

    Насчёт идеальной -не спешите.
    Я как продавец трёх дорогих объектов и покупатель тоже трёх могу это сказать со всей ответственностью.

    Во-первых, важно определиться. сами будете вести сделку или в риэлторской компании нанимать специалиста. Сами не найдёте подходящих вариантов. Будете звонить, а там риэлтр прячется. Да и глаза испортишь в поисках в буклетах с адресами.
    Во-вторых, если риэлтр, то где нанимать. Мой опыт работы с крупными и мелкими компаниями показывает, что лучше в мелких искать, но проверенных временем. Меньше берут, качественнее работают, а ответственность везде одинаковая, точнее безответственность. Риэлтр важен на момент сделки -проверить документы, грамотно оформить и сделать передачу денег. Тут они профи. В остальном, база данных у них общая на все формы и работают они через цепочку таких же работников.
    Новострой - это не самый лучший вариант. Он годится только, если есть ещё жильё лет на -дцать и можно не торопясь делать из голых стен что-то похожее на квартиру. Цена квартир, к сожалению, не зависит от качества продоваемого новодела. Элитные дома смотрела во множестве - убого.

    Оценка статьи: 4

     
    • Людмила! как работать с риэлторами - я уже писала. И сама имею отличный опыт в этом тандеме. Скоро новую статью напишу - про межевание земли - оформляю участок под строительство. Кто и как работает в этой пока мне неизвестной сфере - это песТня! Цены - от 20 до 4 тысяч за один и тот же фронт работ - как с кем договоришься! Топосъемка входит в сумму 5 тыс рублей и НЕ входит в сумму 20 тысяч! Я всегда мониторю рынок услуг перед тем как начать какое-то дело. И вот такие вот цветочки вылазят.


      Про новострой. Несомненно - дом дому рознь. НО! учитываем же все факторы - географию, инфраструктуру, удобства. Прекрасно знаем что и сколько стоит - уже несколько лет этим занимаемся. И как работают риэлторы. И сколько среди них непрофессионалов - как и в любой другой области. Потому всегда ведем длительные детальные переговоры, чтобы понять вовлеченность в процесс и профессионализм.

      Новострой хорош тем, что там никто никогда не жил. И ты сам будешь создавать свой микроклимат жилья. И еще огромный плюс - ты творишь, украшаешь свой дом по своему вкусу. Покупаешь те стройматериалы, которые тебе нравятся. И тут тоже есть подводные камни - можно, к примеру, двери купить в два-три раза дешевле такого же качества. На это потребуется время и внимательность - сейчас огромное предложение, но зато ты сможешь за те же деньги сделать супер-ремонт!

      Пример. Подруга купила квартиру в одно и то же время с нами. И уехала. Наняла бригаду и "рулила" процессом по телефону. Я принимала каждый кусочек работы и платила только по факту выполнения. В результате примерно одна и та же площадь, одни и те же работы с учетом стройматериалов мне обошлись в 400 тыс. рублей, ей - в 1 млн!!! Вот и подсчитайте сколько бригада украла. Она не знала цен на услуги в нашем городе, а я обзванивала пять-шесть контор и выводила среднюю цену за каждую выполненную работу. Если бригадир требовал больше - мы даже не начинали. Кроме того, я каждый раз ездила смотрела как они делали эту же работу на других объектах. Полгода шел ремонт - полгода суеты и суматохи. Зато наша мамочка теперь живет в царских покоях. А те деньги, которые были съэкономлены - пошли на красивую мебель!

      Так что в любом деле нужен грамотный подход! Только в одной статье всего не описать.

       
      • Про новострой надо помнить что у продавца может не быть каких-нибудь разрешений и тогда уже фактически существующее и оплаченое жилье не может быть использованого по назначению
        По телику как-то сюжет был: дом готов принять жильцов, а те уже уже заплотили деньги, но не оказалось какого-то разрешения связанного с землей на которой оный дом построен и никто не может занять свое квартиры и вообще по закону дом четь ли не под снос
        Одно и тоже жилье может быть продано несколько раз.
        На этом фоне не так страшны различные недоделки
        Вспомнился анекдот:
        Посторили новый дом и приемная комиссия предписала разобрать развалины, что оказались во дворе.
        Прараб отправляет людей не работы. Те целый день ломали-ломали не могли сломать только иструмет затупили.
        Прораб на седущий день посылает бульдозер. Тот целый день кряхтел, упирался, но лишь перегрелся.
        Прараб матерясь так что камни краснеют вызывает взрывотехников те закладывают динамит.
        Взрыв!
        Пыль оседает.
        На месте нового дома лишь груды обломков, а развалины все стоят.
        Прараб подходит к ним и читает на очистившейся от пыли штукатурки следующее:
        "Часовню сию строил холоп Гришка ленно и не брежно за что был бит плетьми"

         
    • Статья не о том как найти реэлтора и и какой он должен быть и не о том как и какую квартиру выбрать. Если бы Жанна писала статью на эти темы - она, не сомненно, указала бы телефоны и адреса, такой уж она человек, как видно из ее статей. А вот подводные камни по сделкам с недвижимостью она отметила все и ни одного не забыла. См.также предыдущую ее статью. Так что повторюсь: Cтатья идеальна по содержанию и по контенту. И утверждаю и подтверждаю это как некогда действующий адвокат по гражданским делам, а именно по сделкам с недвижимостью и разделам имущества.
      С Уважением.

      Оценка статьи: 5

       
  • очень полезная статья

    Оценка статьи: 5

     
  • Cтатья идеальна по содержанию и по контенту. И очень актуальна.

    С Уважением, Марина.

    Оценка статьи: 5

     
  • кое-что о сделках

    Уж лучше сделки с недвижимостью, чем с совестью!

     
  • Ага, пригодится

    Оценка статьи: 5

     
  • И в этом ты тоже разбираешься!
    Молодец, Жанчик!

    Ну, я же говорю - и швец, и жнец, и на дуде игрец! Это - ТЫ!

    Оценка статьи: 5