Людмила Маремшаова Профессионал

Кадастр России. Каков он?

Чтобы понять, что представляет собой сегодня кадастр недвижимости с точки зрения неспециалиста в данной области, необходимо немного углубиться в общую терминологию кадастра. Для начала — что есть недвижимость. Недвижимость — это земельные участки, стоящие на них объекты капитального строительства: здания, сооружения, помещения, находящиеся в зданиях, объекты незавершенного строительства.

Так трактует понятие недвижимости основной закон, регулирующий вопросы кадастра — 221-ФЗ (Федеральный закон) «О государственном кадастре недвижимости», который вступил в силу 1 марта 2008 года. До этой даты у нас был земельный кадастр, и особнячком стоял учет объектов капитального строительства. С вступлением в силу закона был введен новый термин — единый объект недвижимости (ЕОН), объединяющий в себе земельный участок с прочно стоящими на нем зданиями и сооружениями. Это не значит что с 1 марта прошлого года вся страна дружно перешла на учет и налогообложение ЕОН. В силу сложности перехода к оному, закон предусмотрел некий «переходный период», который обозначен до 2012 года.

Задача кадастра по отношению к недвижимости — это дать ответы на вопросы «что?», «где?» и «сколько?». Основная информация, содержащаяся в базах данных кадастра — описание объектов недвижимости: что за объект, где находится, какова площадь. Вопрос «чье?» кадастр перед собой не ставит, ибо до последнего времени это относилось к епархии юридической инстанции — регистрационной палаты, но и эти данные в кадастре тоже есть, они вносятся туда в качестве справочных. Также в базе имеется графическая часть (картографическая основа) и данные об экономических характеристиках, в частности, кадастровой стоимости — стоимости, с которой взимается налог на недвижимость.

Где эти базы находятся? Откуда и как попадают данные в базу кадастра? И что информация в этих базах значит для нас с вами? А для государства? Кто еще имеет к этим данным доступ? Попробуем разобраться. Но только давайте договоримся, что я не буду цитировать определения из законодательных актов, ибо лично моему восприятию «технический юридический» поддается с превеликим трудом, расскажу все «доступным» языком.

Базы данных кадастра формируются и ведутся в кадастровых палатах — организациях, технически осуществляющих государственный кадастровый учет недвижимости. Юридическая и методологическая ответственность за ведение государственного кадастрового учета до недавнего времени лежала на Роснедвижимости (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости). А с 1 марта 2009 года этими вопросами ведает новый федеральный орган исполнительной власти — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Ростреестр). К Росреестру полностью перешли полномочия и функции упраздненной Роснедвижимости, функции Регистрационной палаты, а также Федерального агентства геодезии и картографии. Росреестр находится в ведомстве Минэкономразвития.

Кадастровый учет ведется на заявительной основе — никто и никогда не сможет вас обязать против вашей воли поставить вашу недвижимость на кадастровый учет. Но, допустим, вы решили произвести со своей недвижимостью кое-какие увлекательные действия, требующие подтверждения ваших юридических прав — продать, обменять, подарить, выделить часть, завещать. В этом случае вам необходим правоудостоверяющий документ — свидетельство о праве собственности. Эту бумагу выдает регистрационная палата на основании выписки из кадастровой палаты, гласящей, что ваша недвижимость поставлена там на учет.

Чтобы кадастровая палата выдала вам оную выписку, вы обращаетесь с заявлением о постановке на учет, приложив к нему правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве по завещанию, решение суда и пр.), а также документ, который точно описывает вашу недвижимость в пространстве — Межевой план, в Территориальное управление Роснедвижимости (они пока еще существуют, расформирована только «головная» структура"). Последний документ готовят землеустроительные конторы (межевики). С введением нового закона (см. выше) межевики теперь называются кадастровыми инженерами.

Для межевиков, простите, кадастровых инженеров, закон постарался ввести некоторую ответственность перед заказчиками за результат своей работы. Раньше таковой ответственности они не несли. А последствия легко предсказуемы: некорректно составленные документы, неправильно отмежеванные земельные участки, когда, грубо говоря, ваш забор, судя по межевому плану, на полтора метра «заползал» на забор соседа и т. д. А это — явная и законная причина отказать вам в кадастровом учете со стороны кадастровой палаты. А если быть точнее, в этом случае при обнаружении таких неточностей, процедура постановки на учет будет приостановлена и вам предоставят три месяца для уточнения данных. Вы же, в свою очередь, идете ругаться с межевиками. Если по истечении трех месяцев вы не предоставите в кадастровую палату исправленные, корректные данные, вам уже окончательно откажут в кадастровом учете.

Если все документы оформлены правильно и отсутствуют законные основания отказывать вам в учете, ваша недвижимость будет поставлена на кадастровый учет, а данные о ней внесены в базу данных кадастра. Это ответ на вопрос: кем и каким образом формируется база кадастра. Ну и, в общем-то, зачем нам с вами нужна эта база. Для государства же кадастр есть суть учет и упорядочивание недвижимости в стране, основа для принятия решений о грамотном природоиспользовании, а самое главное — источник информации о налогооблагаемой базе — кадастровой стоимости.

Рассчитывают кадастровую стоимость кадастровые палаты в момент постановки объекта недвижимости на кадастровый учет либо при внесении каких-либо изменений, опять же только по вашему заявлению, в уже имеющиеся в кадастре данные. Так же рассчитывается кадастровая стоимость в момент проведения массовой государственной кадастровой оценки. Такая оценка проводится с периодичностью не реже одного раза в три года, но не чаще одного раза в пять лет. В этом случае кадастровую стоимость считают организации, соответствующие определенным условиям и выигрывающие конкурс (тендер) на проведение кадастровой оценки. Конкурсы же объявляются только уполномоченными на то государством организациями: ранее Роснедвижимостью — сейчас Росреестром; либо департаментами имущества в субъектах.

При подсчете в основу кадастровой стоимости закладывается рыночная стоимость и на основе утвержденных методик путем многочисленных корректировок, с использованием всевозможных коэффициентов, с выводом зависимости от различных факторов вычисляется в итоге кадастровая стоимость. Затем она вносится в базу данных кадастра недвижимости, а оттуда информация, в свою очередь, поступает в налоговые органы, где и производится расчет налога на недвижимость. Такова в первом приближении схема наполнения баз кадастра.

Кто имеет доступ к информации кадастра? В общем, закон и государство рассматривают базу кадастра как общедоступный информационный ресурс, за исключением, естественно, данных, попадающих под статьи закона о сохранении государственной тайны. Некоторая часть информации выложена в Интернет и доступна для общего ознакомления на специализированных сайтах.

Ну, а если вам нужна более полная информация об объекте недвижимости, вам прямая дорога в Территориальное управление Роснедвижимости. Со своим заявлением и доверенностью от соседа, информацию о земельном участке которого вы хотите получить.

Опубликовано 28.09.2009
Дата первой публикации 31.07.2009

ШколаЖизни.ру рекомендует

Комментарии (11):

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт

Войти через социальные сети:

  • Людмила Маремшаова Людмила Маремшаова Профессионал 1 августа 2009 в 20:20 отредактирован 1 августа 2009 в 21:13

    Спасибо большое за комментарии. Я не зря оставила статью со статусом "подлежит редактированию", ибо мне важно было знать, на самом ли деле мое понимание кадастра как крайне проблематичного соответствует действительности, или же это мое сугубо личное впечатление. В начальной версии старалась посему не сгущать краски, но теперь мне ясно, что следует обойтись без экивоков и несколько подкорректировать текст.

    Сергей В. Воробьев, к сожалению, а может и к счастью количество знаков в статьях регламентировано, посему второй части избежать не удалось. Концовка первой части статьи видимо несколько некорректна, попробую сделать более плавный переход. Либо вообще оформлю в две разные статьи. Тема вполне позволяет это.

     
    • Надя Гаева Надя Гаева Комментатор 1 августа 2009 в 21:21 отредактирован 1 августа 2009 в 21:22

      Людмила Маремшаова,
      ибо мне важно было знать, на самом ли деле мое понимание кадастра как крайне проблематичного соответствует действительности, или же это мое сугубо личное впечатление

      тут краски сгустить не возможно,
      тут только просвещением, циклом статей можно и нужно тучи будущие развести, сколько боёв местного значения сейчас происходит!...

      Уж вы-то знаете...

      Оценка статьи: 5

       
      • Людмила Маремшаова Людмила Маремшаова Профессионал 1 августа 2009 в 22:25 отредактирован 1 августа 2009 в 22:29

        Надя Гаева, за идею про цикл статей отдельное спасибо, потому что "впихнуть" в одну статью все вопросы очень сложно, а их много и зная немного "подноготную" этих вопросов, также знаю, какие бои, к сожалению, на этом фронте идут

         
        • Людмила Маремшаова,
          не за что, "спасибо-то"
          Идея лежит на поверхности.
          И не идея это вовсе, а производственная необходимость:
          Невозможно в одну статью впихнуть все сведения.

          А идея может быть такая -
          помочь многим людям в России стать действительными полноправными, грамотными землевладельцами.
          Ведь они думают, что у них есть земля, а фактически, практически, юридически, её у них нет.
          И стиль статей, (ЦА- простые люди), соответственно, должОн быть лёгкий, как например у Сергея В. Воробьёва про забор с соседями.

          Оценка статьи: 5

           
          • Диана Корякова Диана Корякова Читатель 28 сентября 2009 в 16:39 отредактирован 28 сентября 2009 в 16:41

            Надя Гаева, и от меня спасибо.

            "Ведь они думают, что у них есть земля, а фактически, практически, юридически, её у них нет."

            Особенно если по плану одного года через несколько участков проходит дорога от шоссе и через земли Гослесфонда.
            Ещё через несколько лет оказывается, что эту дорогу перегородили дачники, которые по-своему перенесли все границы, в результате чего те (границы) оказались на землях Гослесфонда. Причём немало земель так "ушло".
            Ещё через пару лет оказывается, что эти земли купили! Но в конце года выясняется, что перевод земель Гослесфонда будет осуществляться лишь в конце нынешнего года! Получается, если у кого-то доп.отвод по землям Гослесфонда и оформляла (и до сих пор оформляет всё это) одна из частных фирм, то это "липа"?

            Или вот ещё кое-что.
            Раньше, если земли "захватывали" и на них строили какие-то сарайчики или домики, существовал закон о снесении незаконно построенных объектов на территории захваченных земель, то теперь, если не ошибаюсь, такого закона нет.
            Или может что-то изменилось?
            Да. И существуют ли какие-либо меры наказания тех, кто таким наглым способом "отобрал" земли Гослесфонда. Но не те, которые собираются выводить, а которые этому не подлежат (есть и такая категория).

            PS. Извиняюсь, если что напутала. Совсем отвыкла от земельных споров. Но вот соседи... Почему беды у них, а за помощью ко мне? Я ведь землёй не занимаюсь.)

            PPS. После нескольких замеров дороги выяснилось, что теперь, случись что, пожарная машина не пройдёт. Ширина дороги стала 3,5 метра…
            А ещё у нас рядом проходит водоснабжение. А вдруг кто из соседей в очередной раз «прихватит» кусочек земли? Чего тогда ожидать? Каких последствий?

            Оценка статьи: 5

             
  • Людмила Маремшаова,
    Вот это не поняла:

    А последствия легко предсказуемы – некорректно составленные документы, неправильно отмежеванные земельные участки, когда, грубо говоря, ваш забор, судя по Межевому плану, на полтора метра «заползал» на забор соседа и т.д. А это – явная и законная причина отказать вам в кадастровом учете со стороны кадастровой платы.

    Если забор соседа на моём участке- мне откажут в кадастровом учёте? Т.е надо забор поправить, а потом итти в кадастровую палату?

    Оценка статьи: 5

     
    • Людмила Маремшаова Людмила Маремшаова Профессионал 1 августа 2009 в 20:26 отредактирован 1 августа 2009 в 20:49

      Надя Гаева, в предложении есть указание, что откажут в учете, если "ваш забор, судя по Межевому плану, на полтора метра «заползал» на забор соседа". Я не совсем поняла что конкретно Вас смутило - использованный речевой оборот, или сам факт отказа в учете. В первом случае видимо действительно нужно подредактировать, чтоб мысль была ясней. Если второй случай - да, если при внесении данных в кадастр границы Вашего участка пересекутся с границами участка Вашего соседа или наложатся на них (по координатам), то палата приостановит процедуру постановки на учет даст Вам время на уточнение данных межевания. В этом случае идете ругаться с межевиками. Если по истечении трех месяцев не предоставите в палату исправленные материалы, то в учете откажут.

       
      • Людмила Маремшаова,
        смутил сам факт отказа в учёте)
        Я просто с этим не сталкивалась...
        Вернее, сталкивалась с тем, что это дело за дополнительные деньги утрясали....

        А дальнейшее пояснение можно и в статью:

        если при внесении данных в кадастр границы Вашего участка пересекутся с границами участка Вашего соседа или наложатся на них (по координатам), то палата приостановит процедуру постановки на учет даст Вам время на уточнение данных межевания. В этом случае идете ругаться с межевиками. Если по истечении трех месяцев не предоставите в палату исправленные материалы, то в учете откажут.

        Абалдеть!
        А вы понимаете, Людмила, ведь порой покупаем домик или в СНТ по доверенности, то есть САМИ оформляем все документы.
        А там может оказаться неожиданно такой сурприз...

        Оценка статьи: 5

         
  • Сергей В. Воробьев Сергей В. Воробьев Комментатор 31 июля 2009 в 16:15 отредактирован 31 июля 2009 в 16:17

    что из себя представляет сегодня кадастр недвижимости с точки зрения неспециалиста в данной области

    С точки зрения неспециалиста в данной области, тем паче специалиста в данной области, современный кадастр недвижимости представляет собой мерзостную мерзось, особенно в части касаемой мелких землепользователей.

    Львиная доля баз данных наполнялась картометрическими методами, где точки углов поворота границ земельных участков (ЗУ) идентифицируются в натуре на местности с точностью 1-5 метров вправо/влево, вглубь/наружу соседнего ЗУ.

    Сколько судеб погрязли в этой борьбе.. суды решать подобные спороные вопросы адекватно неспособны, потому как чтобы принять решение (или КАЧЕСТВЕННО зарегистрировать участок)нужно потратить 10-25 тысяч рублей (усадьба, сад) на КАЧЕСТВЕННЫЕ технические материалы, сиречь землеустроительное дело (ЗУД), за которое всяческими способами местные власти ограничивают до 3-5 тр (практически примерно на эту сумму и выполняется работ) - что далее подчас оборачивается слезами, нервами, кровавыми финансовыми (а подчас не только финансовыми) потерями.

    Лично отслеживаю с 1996-го года судьбу 4-х садовых участков, перегрызшихся между собой из-за грядок вусмерть. Владелец одного слег на нервной почве и умер, войну продолжает его вдова.. было бы гуманней просто пустить эти участки под бульдозер, дабы не ломать людские судьбы. А причина проста - право устанавливающими документами при регистрации этих участков послужили глазомерно-шагомерные съемки комиссии под председательством председателя садового товарищества.

    На заре становления этого дела Государство продекларировало сплошную инвентаризацию земель, выделило бюджетные деньги - чтобы старухи не плакали, а чинно в очередь получали готовенькие вожделенные зеленки БЕСПЛАТНО. Сначала так и было, далее деньги благополучно оказались потырены, и бабки плачут. И похоже долго еще будут плакать.

    Для межевиков, простите, кадастровых инженеров, закон ввел обязательную материальную ответственность перед заказчиками за результат своей работы.

    НИ РАЗУ
    не слышал, чтобы недобросовестные землеустроители пострадали за некачественную работу.

    Если кто-то имеет прецеденты, не сочтите за труд - отпишитесь в личку. Мне правда интересно.

    Во второй части статьи

    Вот чего я не люблю - так это статей с продолжениями.
    Хорошая статья хороша сама по себе, без реверансов типа продолжение следует.

    мы с вами затронем проблемы, свойственные современному кадастру

    Это вы их затронете, а мы, возможно, почитаем.

    ps
    статья вполне неплоха, заявленная тема в общем и целом раскрыта.

    Оценка статьи: 5

     
    • Сергей В. Воробьев,
      сиречь землеустроительное дело (ЗУД), за которое всяческими способами местные власти ограничивают до 3-5 тр (практически примерно на эту сумму и выполняется работ)

      В самарской области власти установили 1,5 тыс рублей
      Так там все поразбежались... и тишина.
      Крутые домовладельцы оплачивают частным специалистам,
      по рыночным ценам, а баушки даже 3 тысячи не платят, пеняют, что губернатор сказал, 1,5.
      А полторы тысячи - это только на бензин, объехать эти самые участки...

      Оценка статьи: 5