Мария Болотова Дебютант

Покупаем недостроенную квартиру. Что такое переуступка?

Изучая рынок строящейся недвижимости, мы часто сталкиваемся с понятием «переуступка».

Что такое «переуступка» и с чем её едят, простому покупателю разобраться сложно. Цены на недостроенные квартиры вроде демократичные, а слово страшное и непонятное. Означает оно, что за ваши деньги тот, кто уже вложил деньги в строительство, переуступает вам право получить квартиру вместо него, то есть стать дольщиком строящегося жилья.

Определившись с покупкой квартиры, первое, что нужно сделать, — это узнать всю информацию о застройщике. Как долго существует на рынке услуг, в каких общественных организациях состоит? Поддержка правительственных организаций также является гарантом качества.

Обязательно проведите информационный мониторинг самой стройки — каковы сроки и как проходит строительство?

Зачастую дольщики организуют свои форумы, помимо сайтов строительных компаний, в социальных сетях, где обсуждаются все актуальные темы. Кстати, опыт участников форума может вам пригодиться при дальнейшем сотрудничестве с этой компанией. А после оформления договора строительная компания обязана по вашей просьбе предоставить всю документацию по точке застройки в соответствии со статьёй 21 214-ФЗ.

Специального закона, регулирующего сделки по переуступке, нет. Договорные отношения регулируются статьёй 382 ГК «Основания и порядок перехода прав кредитора другому лицу» и статьёй 11 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». В случае с долевой недвижимостью кредитором будет являться покупатель, который заключил с застройщиком договор на получение в будущем квартиры.

Договор переуступки оформляется в простой письменной или нотариальной форме, в зависимости от того, как оформлен договор на долевое строительство. В случае простой письменной формы уведомление застройщика не обязательно, тогда, согласно пункту 3 статьи 382 ГК, новый покупатель несет все риски, которые могут возникнуть при переуступке. Это могут быть просто штрафы по договору за несвоевременное уведомление застройщика, либо вам просто откажут в приеме квартиры.

По 214-ФЗ, дольщик может переуступить квартиру после выплаты полной стоимости договора или одновременно с переводом долга на другого дольщика, а также с момента регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта. Следует помнить, что договор переуступки тоже подлежит государственной регистрации.

При составлении договора нужно обратить внимание на следующие пункты:

1. В договоре должно быть указано, на основании какого первоначального договора переуступается право.

2. Обратите внимание на сроки, размеры и порядок оплаты по договору, так как договоры переуступки — это сделки, сопряженные с рисками.

После заключения договора его нужно зарегистрировать в органах УФРС (Управления Федеральной Регистрационной Службы), и по факту на руках у вас документов на этот момент не будет.

Для предотвращения рисков расчет лучше производить по таким схемам оплаты, как банковская ячейка и банковский аккредитив. Выбрав банковский аккредитив, вы устанавливаете удобную для вас дату оплаты и свои условия перевода денег на счет продавца. Условием может служить регистрация договора в УФРС. Это позволит вам избежать финансовых потерь в случае отказа в регистрации.

3. Хотя 214-ФЗ не предусматривает обязательного извещения застройщика о планируемой переуступке, многие строительные компании включают этот пункт в договор. Это позволяет застройщику контролировать все изменения, происходящие с договором, а также снижает риски, связанные с вторичной перепродажей квартир. К тому же, в соответствии со статьёй 391 Гражданского Кодекса Р Ф, «перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора», в этом случае требуется согласие застройщика.

4. Дополнительно следует запросить у застройщика документы, подтверждающие факт оплаты первым дольщиком, это могут быть акты сверок, соглашения о взаиморасчетах.

Обязательно уточните, какие обязательства по договору выполнены обеими сторонами, и какие ещё предстоит выполнить.

Опубликовано 12.08.2011
Дата первой публикации 27.07.2011

ШколаЖизни.ру рекомендует

Комментарии (8):

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт

Войти через социальные сети:

  • Олег Антонов Олег Антонов Аксакал 14 августа 2011 в 12:51

    Интересно, как можно оценить статью с заголовком "Покупаем квартиру. Что такое переуступка?", если после прочтения у меня остался всего один маленький вопрос - что такое переуступка? Нет, я, конечно, узнал, что переуступка – это договор цессии, но легче от этого не стало. Неужели нельзя в начале статьи простым и понятным языком объяснить - о чем идет речь?

     
    • Марианна Власова Марианна Власова Бывший главный редактор 14 августа 2011 в 15:49

      Олег Антонов, добавили "Означает оно, что за ваши деньги тот, кто уже вложил деньги в строительство, переуступает вам право получить квартиру вместо него, то есть стать дольщиком строящегося жилья."

       
      • Олег Антонов Олег Антонов Аксакал 14 августа 2011 в 17:52

        Марианна Власова, если уж начали править, то могу и еще подкинуть.
        Обязательно проведите информационный мониторинг самой стройки – каковы сроки и как проходит строительство? Можно обратиться непосредственно в строительную компанию, где вам предоставят всю документацию по точке застройки в соответствии со статьёй 21 214-ФЗ.
        Пока вы не оформите переуступку, никакой информации не получите. Статья 21 обязывает застройщика предоставлять такую информацию только участникам долевого строительства.
        Договор переуступки оформляется в простой письменной или нотариальной форме, в зависимости от того, как оформлен договор на долевое строительство. В случае простой письменной формы уведомление застройщика не обязательно, тогда, согласно пункту 3 статьи 382 ГК, новый покупатель несет все риски, которые могут возникнуть при переуступке. Это могут быть просто штрафы по договору за несвоевременное уведомление застройщика, либо вам просто откажут в приеме квартиры.
        Какой штраф за несвоевременное уведомление застройщика, если в предыдущем предложении говорится, что его уведомлять не обязательно? Или его надо еще о чем-то уведомлять? Как мне могут отказать в приеме квартиры? Кому я могу передавать квартиру, которая еще не достроена и кто ее может отказаться принять?
        К тому же, в соответствии со статьёй 391 Гражданского Кодекса РФ, «перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора», в этом случае требуется согласие застройщика.
        В каком "этом" случае? Гражданский кодекс обязывает, поэтому "этот" случай будет всегда.

         
        • Марианна Власова Марианна Власова Бывший главный редактор 14 августа 2011 в 20:52

          Олег Антонов, возможно, уведомлять не обязательно по законодательству, но в договоре с застройщиком может содержаться это требование? "Отказать в приеме квартиры" - пусть автор скажет, что имелось в виду, права и обязанности дольщика, или вступление во владение квартирой, или что еще...

           
          • Олег Антонов Олег Антонов Аксакал 14 августа 2011 в 23:30

            Марианна Власова, К тому же, в соответствии со статьёй 391 Гражданского Кодекса РФ, «перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора», в этом случае требуется согласие застройщика. - прямое требование закона

             
            • Марианна Власова Марианна Власова Бывший главный редактор 15 августа 2011 в 16:18

              Олег Антонов, из статьи: "По 214-ФЗ, дольщик может переуступить квартиру после выплаты полной стоимости договора или одновременно с переводом долга на другого дольщика, а также с момента регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта." В первом случае кредитором станет дольщик, а не застройщик, о чем и говорится в начале статьи: "В случае с долевой недвижимостью кредитором будет являться покупатель, который заключил с застройщиком договор на получение в будущем квартиры".

              Дальше: "214-ФЗ не предусматривает обязательного извещения застройщика о планируемой переуступке, многие строительные компании включают этот пункт в договор." - вот если включен, надо уведомлять. Если не выплачена, надо уведомлять. Если же дольщик всё оплатил, может переуступить свои права без переуведомления. И это как раз будет цессия, так как обязанностей по отношению к застройщику у него не осталось. То есть именно эту частную ситуацию автор и рассматривает.

              Пусть специалисты поправят, если не так.

               
  • Мария, зачем публиковать свои догадки? По договору уступки можно передать любые права требования. Никаких ограничений - "первичка" или "вторичка" нет. Цессия - это вообще не специфический именно для недвижимости догвор. По этому договору можно передавать права требования в отношении чего угодно. И недвижимость - всего лишт частный случай. Хотя, если вы занимаетесь именно новостройками и рекламируете именно этот сегмент, тогда понятны ваши фантазии. Договор уступки может быть совершен не просто в "простой письм. или нотариальной форме", как вы пишите, а строго и именно в такой форме, в какой была оформлена сама сделка. И это - существенно. Другие неточности комментировать не буду, т.к. целая статья получится. Но их достаточно, как всегда быает, когда человек пишет о том, что не очень хорошо понимает.

    Оценка статьи: 2

     
    • Марианна Власова Марианна Власова Бывший главный редактор 14 августа 2011 в 15:49

      Татьяна Гусева, мы были бы благодарны Вам за подробности, ведь текст нужно исправить, если он содержит ошибки.
      "Договор уступки может быть совершен не просто в "простой письм. или нотариальной форме", как вы пишите, а строго и именно в такой форме, в какой была оформлена сама сделка"
      Какая "сама сделка"?
      "Договор переуступки оформляется в простой письменной или нотариальной форме, в зависимости от того, как оформлен договор на долевое строительство." - так?