Александр Платов Грандмастер

Как обменять старую квартиру на новую?

Кому не хотелось бы переехать из старой квартиры в новую? Это по-прежнему можно сделать путем обмена. Такой способ позволяет без каких-либо значительных финансовых затрат улучшить свои жилищные условия. Как можно осуществить обмен квартир в наше время, какие есть варианты?

Действительно, квартиры в домах, которые были построены до 70-х годов прошлого века, лишены многих достоинств современного жилья. Потолки у них низкие, кухни маленькие, подсобных помещений практически нет. Кроме того — старая электропроводка, мощности которой порой недостаточно для подключения современной бытовой техники, да и коммуникации изношены. Поэтому неудивительно, что наши граждане стремятся обменять свое старое жилье на новое, лишенное перечисленных недостатков, причем с минимальными временными и финансовыми затратами.

Вариантов обмена старой квартиры на новую бывает несколько. На первый взгляд, самым удобным является trade in. Суть его заключается в том, что одна недвижимость идет в зачет другой, обычно с доплатой. Правда здесь есть свои ограничения — загородные дома, дачи и земельные участки так не обмениваются.

Кроме того, компания, продающая квартиру в новостройке, выкупит вашу старую по весьма заниженной цене (занижают до 20−25%). Ей же нужно будет выставить вашу квартиру на рынок и постараться быстрее ее продать, а для этого требуется серьезная уступка в стоимости.

Также правила обмена недвижимости предусматривают, что в квартире, идущей под выкуп, никто не должен быть зарегистрирован, а документы на нее должны быть идеальными, вместе с историей права собственности.

Чтобы было более понятно, приведем вариант обмена старого жилья на новое способом trade in на примере Москвы.

Допустим, у вас есть двухкомнатная квартира на бульваре Райниса, у станции метро Сходненская, в девятиэтажном здании на третьем этаже, площадью 45 кв.м. Обмениваем ее на новую трехкомнатную площадью 80 кв.м. в панельном 17-этажном доме в микрорайоне Куркино.

Рыночная цена старой квартиры составляет 6 млн. рублей. Скидка с нее — 25%. Соответственно, в зачет идет 4,5 млн. рублей. Стоимость «куркинской трешки» — 6,7 млн. рублей. Таким образом, сделка обмена недвижимости с доплатой по системе trade in обойдется в 2,2 млн. рублей.

Очевидно, что такой способ обмена подойдет не всем желающим. Во-первых, дорого. Во-вторых, после выкупа квартиры хозяевам надо же где-то проживать и быть зарегистрированными до момента въезда в новую. Поэтому им лучше воспользоваться вторым вариантом обмена.

В этом случае строительная компания — она же продавец квартир в новостройке, сама занимается продажей старой квартиры, причем за цену, близкую к рыночной. Правда, оценивать ее будет не хозяин, а представитель этой компании. Новая квартира бронируется на срок, необходимый для продажи старой. Но здесь опять возникает проблема жилья и регистрации. Правда, если квартира в новостройке полностью готова, то участник обмена сразу после ее приобретения может вместе с семьей в нее переехать. Деньги за старую квартиру он получит после ее продажи.

Сделаем расчет второго способа обмена недвижимости на примере той же квартиры у метро Сходненская. Допустим, риэлтор компании оценил ее в 5,7 млн. рублей. Напоминаем, что квартира в новостройке Куркино стоит 6,7 млн. рублей. Дополнительные расходы участника обмена: риэлтору — 4% от общей стоимости (5,7 млн.), т. е. 228 тыс. рублей; аренда квартиры на период продажи старой или окончания чистовой отделки новой — 40 тыс. х 4 месяца = 160 тыс. рублей. Итого, доплата вместе с дополнительными расходами составит 1 млн. 388 тыс. рублей.

По сравнению с trade in это более выгодный вариант обмена старой квартиры.

Еще можно попытаться взять кредит в банке под залог прежней квартиры с целью приобретения новой. Имейте в виду, что банк не даст вам более 80% от цены вашей недвижимости и потребует подтверждения целевого использования кредита. Т. е. банку надо будет предоставить договор сделки и платежный документ об оплате. В этом случае выпиской из старой квартиры, а также ее продажей, для того чтобы погасить полученный кредит, можно будет заняться после покупки нового жилья.

Расходы при таком способе обмена будут складываться из затраты на получение самого кредита (примерно 2% от его размера) и оплаты услуг риэлтора.

Этот вариант обмена имеет и несколько другой способ, когда по кредиту предметом залога является квартира в новостройке. Правда, здесь уже надо играть по правилам ипотеки. При этом продавать старую квартиру начинают после оформления в собственность новой и регистрации там участника обмена и членов его семьи.

Ну и наконец, к обмену старой квартиры на новую чаще всего прибегают путем одновременной продажи и покупки недвижимости. Новое жилье непременно должно быть с оформленным правом собственности, хотя цена на квартиру, не оформленную таким правом, существенно дешевле. На рынке недвижимости достаточно нового жилья, в котором никто не проживал, поскольку такие квартиры были приобретены с инвестиционными целями.

Приведем расчет и для этого варианта, используя старые исходные данные. В этом случае стоимость новой трехкомнатной квартиры в микрорайоне Куркино с оформленным правом собственности будет 6,9 млн. рублей, а старой квартиры — 6 млн. рублей (цену назначал хозяин). Тогда доплата, без учета расхода на услуги риэлтора, составит 900 тыс. рублей.

Какой из этих вариантов обмена недвижимости выбрать, решать вам самим.

Обновлено 22.05.2011
Статья размещена на сайте 14.05.2011

Комментарии (0):

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт

Войти через социальные сети: