Результаты недавних социологических опросов раскрывают перед нами ужасающую картину: почти половина...
Некоторое время назад в силу семейных обстоятельств заинтересовался ипотекой, стал искать материалы об условиях предоставления займа и отзывы людей, ощутивших на собственном опыте все прелести ипотечного кредитования.
Накопились вопросы без ответа. В итоге пришел к выводу, что в настоящее время эта полезная банковская услуга находится в нашей стране в состоянии, близком к зачаточному. Банковские ставки неоправданно высоки, непонятно откуда берутся расценки на "дополнительные платежи". Заемщик, принося немалый доход банку при минимальном риске со стороны последнего, находится все еще в положении просящего, если не умоляющего.
1. Процентная ставка рассчитывается, видимо, исключительно из корыстных соображений руководства банка. Поясню. До момента окончательного расчета по кредиту квартира, фактически, находится в собственности кредитора, т.е. не продать ни как-либо иначе распорядиться ею заемщик не может. Цены на жилье стабильно растут. Юридически банк очень хорошо защищен от рисков по неплатежам. Стало быть, вполне реально держать процентную ставку на уровне 5-7%, что привлекло бы гораздо большее количество потенциальных заемщиков, а банк получил бы свою прибыль от оборота.
2. Реклама громко кричит о кредитах для молодой семьи. На деле выходит, что первоначальный взнос составит 10-30%, либо 0% при повышенной на 2-4 пункта процентной ставке.
3. Страховка от утери права владения обоснована? Риелторская фирма, беря квартиру на реализацию, тщательно проверяет ее юридическую чистоту. Затем то же самое делает служба безопасности банка перед выдачей кредита. И после всего этого заемщик за собственный счет должен страховать, видимо, недобросовестность или невнимательность двух вышеуказанных контор.
4. С чем связана повышенная процентная ставка на строящееся жилье? Мало того, что заемщик рискует своими нервами и временем в зависимости от добросовестности застройщика, так еще и халатность стройфирмы может неслабо ударить по его кошельку.
5. Почему рассмотрение заявки стоит около 100-200 у.е.? Вряд ли звонок по месту работы и запрос в бюро кредитных историй стоит такой суммы. Причем зачастую данный платеж берут вне зависимости от результата рассмотрения. Опять же - алчность.
6. Почему необходимо нотариально согласие супруга(-ги), за которое также берут деньги? Вполне разумным было бы, например, прийти в банк вместе и поставить подписи в соответствующей графе.
7. В чем заключается сопровождение сделки, которое тоже стоит немало, если все расходы и страхование рисков и так ложится на заемщика? К тому же большая часть беготни за справками даже в этом случае - его забота.
8. Банк недостаточно компетентен, чтобы не приходилось тратиться на нотариальное удостоверение сделки?
9. Что такое страхование от разрушения, если форс-мажор вроде землетрясения или наводнения не входит в перечень страховых случаев? Опять же, выплаты по страховому случаю идут не лицу, заключившему договор страхования, а банку за вычетом уже погашенной суммы. Это просто не логично, т.к. срок окончательного расчета по договору займа может быть еще не скоро и заемщик вправе распоряжаться полученными средствами по своему усмотрению. Заемщик остается без квартиры, понеся при этом затраты на погашение процентов.
10. Странная избирательность. Многие банки работают только с определенными застройщиками и страховщиками, что, в свою очередь, сильно ограничивает заемщика в выборе и может порождать определенные спекуляции. Естественно, доводом является доверие со стороны банка к этим фирмам как к постоянным партнера, но кто в нашей стране не знает про откат как средство повышения доверия к «партнеру»? Вопрос риторический.
Вопросов много, много непонимания, но я все равно верю, что в ближайшие 2-3 года ситуация с ипотечным кредитованием нормализуется, что у людей появится реальная возможность обеспечить себя и свои семьи доступными и так необходимыми квадратными метрами. А пока совет: не торопитесь!
Ответы на поставленные в статье вопросы.
1.
Нет. Квартира находится в собственности заемщика, хотя под обременением в виде залога. Но отобрать квартиру банку довольно тяжело и муторно даже в случаях, казалось бы, 100% неправоты заемщика.
Да. Ставка рассчитывается исходя не из благотворительных целей. А Вы как хотели?
Нет. Причем здесь рост цен на жилье? Банк – не торговец недвижимостью. Банк не предполагает, что продаст Вашу квартиру за долги. Он хочет получить только процентный доход и возвратить кредит. Все!
Нет. Процентная ставка зависит от величины рисков по операции размещения денежных средств и расходов на привлечение денег. Т.е. если у банка есть источник дешевых «длинных» денег и операция достаточно безрисковая, то проценты можно и снизить. У наших банков нет или не достаточно источников дешевых «длинных» денег. Об этом можно лекцию прочитать.
2.
Может реклама имеет в виду субсидирование процентной ставки со стороны государства молодым семьям? Или даже частичную оплату долга? Кому-то все же везет.
3.
Не смотря на любые проверки юридической «чистоты» сделки, риск лишиться квартиры остается. Вдруг объявляется «сидевший» в местах не столь отдаленных глава семейства, объявляется родственник-инвалид, откуда не возьмись находятся малолетние граждане, прописанные на площади и т.п. Или вдруг Вы узнаете, что Вы уже второй или третий покупатель этой квартиры. Только Вы купили по «переуступки прав требования», а кто-то непосредственно у строителей. Это все риски, нервы и счастливые юристы. Лучше застраховаться, как считают в банке, и не могу сказать, что они не правы.
4.
Связана именно с повышенным риском. См. комментарий к п.1, от чего зависит процентная ставка. Как правило, в банках предусмотрено снижение процентной ставки после того, как Вы становитесь собственником жилья.
«5. Опять же - алчность»
Однозначно!
6 и 8.
Нотариальное удостоверение сделки уменьшает риск признания сделки недействительной. Договора залога недвижимости обязательно регистрируются в нотариате, но здесь могу ошибаться, давно этим не занимаюсь.
7.
Скрытая процентная ставка, больше ничего. Могли бы просто увеличить процентную ставку по кредиту. В одних банках применяется, в других нет. Оценивайте ВСЕ свои расходы по ипотеке и сравнивайте «пакетами».
9.
Все логично. Банк не возьмет себе больше того, что Вы ему должны, т.е. суммы непогашенного кредита и процентов, плюс возможные штрафы за просрочку. Всю остальную сумму получите Вы. Вместо разрушенной квартиры. Заемщик не вправе распоряжаться полученными заемными средствами «по своему усмотрению». С чего Вы взяли, что вправе? Ипотека предполагает ЦЕЛЕВОЕ использование кредита. И если дом разрушен, то цель получения кредита теряется. Да, заемщик остается без квартиры, понеся при этом затраты на погашение процентов.
10.
Все не так просто… Банк управляет своими рисками. Выбор страховой компании и застройщика тоже относится к управлению рисками. Отдать Вам деньги и сказать: «Покупай где хочешь»? Не-е-ет. Вы так уж выберете, что Вам самим мало не покажется. Как потом отдавать будете, когда дом не достроят, страховку по страховому случаю не вернут и т.п.? Застройщик, с которым работает банк, как правило, рассмотрен «со всех сторон» и признан достаточно надежным, чтобы банк мог с ним работать. Чем крупнее банк, тем серьезнее анализ ситуации, как правило. Хотя и средние банки тоже могут неплохо работать, иногда лучше и комфортнее для заемщика, чем крупные неповоротливые банки. Так что, пользуясь обязательными рекомендациями банка, Вы минимизируете свои риски.
Статья напоминает ситуацию на старой работе. Приходит клиент (видимо замаскированный марсианин) и спрашивает об условиях кредитования. Ему рассказывают. Он, не «врубаясь»: «А что, вы еще и ДЕНЬГИ за пользование кредитом берете???».
1. какая же это "собственность", если распоряжаться ей нельзя никак?! даже стенку сломать (предварительно согласовав со всеми сопутствующими инстанциями), не то, что продать.
Банк – не торговец недвижимостью. Банк не предполагает, что продаст Вашу квартиру за долги. Он хочет получить только процентный доход и возвратить кредит. Все! видимо, чтобы заемщику было просто и своевремнно платить по кредиты ставки повыше и парочку скрытых платежей, н-р за ведение счета )) и уж, действительно, насколько тяжело банку по сравнению с заемщиком приходится в случае разрыва договора! он ведь, бедняжка, страховался-страховался, проверял-проверял (такие дикие риски, так много можно потерять в случае чего))) , а теперь такая напасть на голову свалилась: забрать квартиру по стоимости "независимого" оценщика. жуть!
2. не знаю, что "имеет ввиду" реклама, но написано русским по белому.
3. от чего банк то страхуется? на бабки в любом случае попадет заемщик. остается без квартиры и подкормив процентами банк. его вины в этом нет (столько проверяли), так пускай банк за свой счет и страхует риски. кстати, по вашим словам он это и делает, заложив риски в процентную ставку.
9. Заемщик не вправе распоряжаться полученными заемными средствами «по своему усмотрению». С чего Вы взяли, что вправе? Ипотека предполагает ЦЕЛЕВОЕ использование кредита. НО проценты то он платит на ВСЮ сумму займа! значит, на время действия договора это ЕГО деньги. или у меня с логикой проблемы или кто-то кого-то парит.
10. в целом согласен, но пусть банк, за свой счет риски покрывает, итак процентная ставка не маленькая.
в остальном согласен, надеюсь, информация будет полезна людям.
зы. ситуация смешная, когда берут не только "деньги за пользование кредитом", но и годовой процент, плату за открытие счет, плату за ведение счета и так... по мелочи...
Оценка статьи: 5
какая же это "собственность" - Частная.
Да нет, конечно! По ипотечному кредиту Вы и денег то (cash) живых скорее всего не получите. Максимум, Вам дадут заложить их в банковскую ячейку, а возьмет их оттуда покупатель. А скорее всего будет просто перевод безналом продавцу. Ипотечный кредит - это не простое предоставление денег, это долг со многими условиями. Подписывая договор с банком Вы соглашаетесь на все его условия, иначе не получаете кредит. Логика тут не при чем, просто договор.
от чего банк то страхуется? на бабки в любом случае попадет заемщик. - от этого и страхуется. От "попадания на бабки" заемщика не по вине заемщика. Даже за его деньги. Поймите, это не только дополнительный расход с Вашей стороны, это снижение рисков невозврата Вами денег за дополнительную плату.
так пускай банк за свой счет и страхует риски. кстати, по вашим словам он это и делает, заложив риски в процентную ставку - если обяжут банк страховать риски, то просто поднимется процентная ставка по кредиту. Бестолку.
НО проценты то он платит на ВСЮ сумму займа! значит, на время действия договора это ЕГО деньги. или у меня с логикой проблемы или кто-то кого-то парит. - Да, я Вас "парю"
зы. ситуация смешная, когда берут не только "деньги за пользование кредитом", но и годовой процент, плату за открытие счет, плату за ведение счета и так... по мелочи...; но пусть банк, за свой счет риски покрывает, итак процентная ставка не маленькая - реальная процентная ставка (эффективная), та, в которую включаются все сборы и платежи, которые Вы отдаете банку, рассчитывается исходя из условий прибыльности деятельности банка. Не бывает так, что "пусть банк за свой счет риски покрывает". Кто будет работать себе в убыток? Риторический вопрос.
вобщем: не нравиться - не бери! договор есть договр )))
мне пока совсем не нравится такие "договора", что и хотел сказать статьей.
Оценка статьи: 5
Да, это понятно. Но "виноваты" в этом не банки, вернее не только и не столько банки. Все условия исходят:
- из законодательства (обязательные для выполнения условия, типа регистрации договора залога в регистрационной палате и т.п.);
- из объективной экономической ситуации в стране.
На что мы можем повлиять, чтобы нам условия ипотеки нравились?
- сменить законодателей путем участия в выборах;
- своим ударным трудом повышать ВВП в стране.
интересно одно! почитав не только статью но и коментарии пришел к выводу, квартиры мне не видать еще как минимум лет 100 ( а может все 200) И главное все причины такие веские! только почемуто и с экранов телевизора и в прессе уже не раз говорилось что цены на жилье завышены искусственно, отговориться можно чем угодно, а вот предложить реальную программу по стабилизации и контролю за ценами на рынке недвижимости это сложнее. и никакие выкладки сдесь не пройдут. если не заинтересованы власти в том чтобы мы жили в нормальных условиях то и цены будут расти и проценты по кредитам не снизятся, даже сейчас при большой уже конкуренции на рынке кредитования, не только ипотечного, мы даже не приблизились к процентным ставкам западных стран! невыгодно это! а то что ставки аж на 3 процента упали преподносится как завоевание века! и это при том что осталось то 17-19% ( я имею в виду потребительский кредит) который старше ипотечного и развит уже очень неплохо, если в Москве например можно оформить его в обычном продуктовом магазине! а на западе, если мне память не изменяет он составляет 5-7 а то и 3-5 процента Им это выгодно? или они такие тупые, как скажет Задорнов, или все же действительно это извечная жадность"кухарки" дорвавшейся до кормушки и боящейся что ее отнимут?
Оценка статьи: 5
Со 100% уверенностью могу утверждать, что квартиру по ипотеке приобрести можно, даже если доход семьи не превышает 1000 долларов. Было бы желание.
Как? см. мой сайт
Если все, что вы здесь написали - правда, то несомненно 5 баллов.
На деле выходит, что первоначальный взнос составит 10-30%, либо 0% при повышенной на 2-4 пункта процентной ставке.
Где это первоначальный взнос 0%? Не подскажете?
Оценка статьи: 5
у нас (Казань) в нескольких банках дают для молодых семей без первоначального взноса.
http://www.ipohelp.ru/programs/2900000.html (несколько страниц).
сейчас ситуация понемногу исправляется, но все же не "ах!"...
Оценка статьи: 5
А мы и не торопимся, хотя и живем в однокомнатной квартире 5 человек: я, муж, двое детей и мой папа. Но вступать в кабалу к банку пока не хочется. Но жить в нормальных условия ох как хочется!
Оценка статьи: 5
Дмитрий, полностью с вами согласна, после прохождения нескольких банков и рассмотрения их условий, напрочь отказалась от их услуг.ПЯТЬ!!
Оценка статьи: 5
Больной вопрос!!нужная статья! спасибочки за нее!!!!!!
Оценка статьи: 4
А теперь на дворе май 2009 года. И что в итоге?
"Эх, надо было раньше брать ипотеку!!!"
9-12% годовых - это просто мечта!! А сейчас что? На первичный рынок ипотеки нет, на вторичном рынке 19-24% годовых. Ну и когда надо было брать ипотеку? Мы с сестрой успели - в ноябре 2008 года заключили договор под 15,5% пока строится, и 13,5% после сдачи дома. А если б ждали? Нет, не спорю, сечас жилье стало дешевле, НО! Кто из своего кармана достанет пару пачек с деньгами и отдаст строителям? Все бизнесмены (или почти все) заняты спасением своего дела, денег нет и т.д.
Ну когда надо было брать ипотеку?