Подкаст
Жанна Магиня Грандмастер

Как избежать обмана при покупке квартиры?

Летом покупали квартиру… Сколько нервов и переживаний! И с районом определились, и со стоимостью согласились. Только при оформлении документов указали не фактическую продажную цену, а в три раза меньшую, чтобы продавцу избежать налогов. Отсюда нюанс — если бы в течение следующих шести месяцев продавец под каким-то предлогом через суд добился признания сделки недействительной, нам бы вернули деньги только в сумме, которую указали в договоре. Что, конечно, оптимизма не добавляло. За эти шесть месяцев цена квартиры на рынке жилья выросла ровно в два раза. Хорошо, что дело кончилось мирно. Никто не разрывал сделку. Продажа квартиры состоялась.

Читает Юрий Берингов
Скачать в mp3 (5.4 Mb / 05:56 мин.)

В нашем городе есть печальный опыт суперобмана клиентов. На нулевом этапе строительства жилого дома продажу квартир отдали сразу двум риэлтерским конторам. Понятно, что, выплатив всю сумму на начальном этапе, собственник к моменту сдачи дома выигрывает многократно. Если он один. Собственник. Но ОБЕ эти конторы продали ВСЕ квартиры! То есть, каждая квартира имела двух собственников. Номинальных. А настоящим становился только тот, кто первым успевал оформить документы в регистрационном управлении. Состоялся суд. Сделки признали недействительными. Обязали вернуть деньги ВСЕМ. Вернули. Только квартиры уже теперь за эти деньги не купить. Цены на рынке жилья выросли многократно. А этот дом начали заселять. Продав квартиры уже совсем другим владельцам.

Бывает и такая схема обмана. Продавец квартиры получает деньги по сделке. А выезжать ему… некуда. Покупатель подает в суд. Что решит суд? Конечно, вернуть деньги. Не на улицу же выгонять… А денег уже нет. Долги вернул. Украли. И сотня других вариантов… Продавец-мошенник не отказывается платить. Только частями. Например, 25−30% от своей зарплаты. Кто же может заставить заплатить больше? Вот и подсчитайте, через сколько десятков лет должник вернет всю сумму.

Очень распространен способ продажи квартиры по фальшивым документам. В наш век, да с фотошопом, можно сделать любой бланк, печать на черном рынке стоит 500−600 рублей, и сделают вам ее в течение дня. Бывают и продажные нотариусы. Уже сговор. Оформляется липовый договор купли-продажи. Перед этим несчастной жертве показывают предварительно снятую квартиру или демонстрируют квартиру друга, оставившего ключи. Можете представить себе немую сцену, когда покупатель пытается въехать в купленное жилье. Удивление хозяев… Они могут ничего и не знать об афере. А могут быть в сговоре с мошенниками.

Как же не попасть на крючок к недобросовестным продавцам и откровенным мошенникам? Покупка квартиры — всегда риск. Как и покупка любого товара. Только цена вопроса разная. Я описала лишь несколько схем обмана. В жизни их сотни. Но волков бояться — в лес не ходить. Проверяйте все. От имени посредника и авторитета риэлтера на рынке до подлинности документов. Выбирайте нотариуса сами. Внимательно читайте договор купли-продажи. Там много подводных камней. А лучше наймите опытного независимого юриста, работающего в сфере недвижимости.

Если покупаете квартиру или дом на вторичном рынке, то есть неновую, обязательно поговорите с соседями и с прежними жильцами. Почему квартиру продают? Заодно поймете, что за люди будут вас окружать. Особенно важно уяснить, нет ли прописанных в этой квартире непроживающих членов семьи. Детей, не достигших совершеннолетия, или осужденных, отбывающих срок наказания. А также пропавших без вести. Это очень важно. Дабы избежать потом судебных тяжб с выпиской-пропиской. Независимый юрист будет нужен и для проверки чистоты титула квартиры. То есть, он должен выявить всех лиц, которые имеют право на квартиру или потенциально могут ее иметь.

Есть такое понятие — юридически освобожденная квартира. То есть квартира, по которой нет никаких задолженностей. Бывшие владельцы не имеют задолженности в коммунальных платежах и сняты с регистрационного учета. Это ваше законное требование. Вы имеете право требовать выписки всех жильцов — проверьте это в паспортном столе непременно! И снятие с регистрационного учёта всех проживающих из продаваемой квартиры до подписания договора купли-продажи.

Есть еще одна ловушка. Передача денег. Не экономьте на безопасности. Взвесьте все за и против и найдите единственно правильный способ оплаты. Аккредитив. Или сейфинг. Это совсем недорого. Зато снизит риски до нуля. Глупо экономить доллар при покупке «Мерседеса».

В одной статье трудно охватить все аспекты купли-продажи недвижимости. Продумайте все до деталей и мелочей. Подключите компетентных лиц. Наймите независимую экспертизу для проверки подлинности документов. Помните, что каждая сделка уникальна, а потому может таить в себе массу ловушек. И еще помните, что новая квартира — ваше будущее. Каким оно будет? Пусть будет щедрым и законным. Удачной вам покупки! ]

Опубликовано 16.04.2008
Дата первой публикации 19.02.2008

ШколаЖизни.ру рекомендует

Комментарии (12):

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт

Войти через социальные сети:

  • Моя судебная практика: "Если продавцу некуда выезжать".

    Бабушку оставили без квартиры иденег. Рабочий-украинец, снимавший квартиру у бабушки, продал ее квартиру под видом родственника, пообещав бабушке "золотые горы" и переезд в Украину к его матери. Квартиру фиктивно "купила" агент риэлторской конторы Т. и через неделю "продала" собственнице комнаты в коммуналке Н. Фактически соседи отселили Н., купив ей дешевую квартиру. Н. ничего не доплачивала, но оформили все двумя договорами купли-продажи. Защищая бабушку в суде, я предлагал ответчикам Т. и Н. сказать правду, что фактически были заключены договоры мены и купли продажи между другими лицами. Тогда при признании сделок недействительными Н. вернулась бы в свою коммуналку. Но они отказались. В результате суд признал формальные сделки недействительными. Н. выселили "на улицу" и присудили взыскать деньги с Т. Я доказал, что бабушка, хотя и подписала все бумаги, в т.ч. и расписку в получении денег, денег не получила. Т. получила за сделку 100 или 200 $. Судебный исполнитель прекратил производство в отношении Т. из-за отсутствия у нее средств и имущества.
    Вывод из этой истории и моей судебной практики. Если продавцу некуда выезжать, сегодня судебный испонитель выселит его "на улицу".
    Очень важный элемент при покупке квартиры - разговор с будущими соедями. Особенно в старом доме, где все всё знают.

     
  • Позвольте небольшой комментарий к предыдущему высказыванию.
    Согласно российскому налоговому кодексу, имущественный налоговый вычет при покупке квартиры не может превышать один миллион рублей, то есть даже если по документам квартира куплена за 10 миллионов, подоходный налог вам вернётся только с одного миллиона, а именно 130 тысяч.
    И ещё один момент о налогах при покупке-продаже надвижимости: с этого года в России изменён порядок налогообложения при дарении квартир. Если вас вдруг уговаривают продавцы на договор дарения, а не на договор купли-продажи, не соглашайтесь: с 2008 года с такого подарка вы будете обязаны заплатить налог!( кроме подарка от родни)
    Жанна, извините меня за такой длинный налоговый комментарий!. Я, читая статью, хотела написать о другом, да не удержалась, занялась налоговым ликбезом.
    Так о чём это я... Да, я вспоминала, как мы четыре года назад тоже покупали кавртиру. Сколько времени и нервов! Вот бы вашу статью да в те времена ко мне на стол! Когда мы уже официально купили квартиру, прописались и всё такое, нам принесли бумагу из энергоучастка, что у предыдущих жильцов долг за новый счётчик и за электроэнергию 3 с половиной тысячи рублей. А мы, покупая квартиру, и не проверили такой долг, смотрели только на отсутствие задолженности по квартплате. И в агентстве не подсказали. Обычно судишь людей по себе, думаешь, раз у тебя нет долгов, то и у других их тоже нет.
    Уверена, что ваша статья многим пригодится!

    Оценка статьи: 5

     
    • Елена Белова,
      Извините превышать не может вычет, т.е. те деньги которые платит налоговая или стоимость квартиры?
      Я так понимаю что все же налоговая не заплатит вам больше миллиона, а стоимость покупки может быть хоть какой

       
      • Дмитрий Дарк,
        Налоговая "берет добро", т.е. она ничего не платит. Налоговый вычет - это та величина, на которую уменьшается расчетная стоимость продажи для целей налогообложения.
        Если квартира стоит 3 млн руб., а вычет равен 1 млн руб. (сейчас он увеличен до 2 млн руб.), то налог надо платить с суммы 3-1=2 млн руб. Т.е. за счет налогового вычета налог уменьшается на 130 тыс. руб. (налог на доходы физ. лиц = 13%). Вместо 390 тыс. руб. надо уплатить 260 тыс. руб.

         
  • Ещё один минус если стоимость квартиры занижается юридически, чтобы продавец не платил большой налог.
    Этот налог вы можете себе вернуть.
    Пример...
    Вы покупаете квартиру за 3 000 000 рублей. Продавец просит в договоре указать сумму сделки 1 000 000 рублей.
    Вы соглашаетесь. Никакого обмана через пол года (пускай год) не выявилось. Но тут вы узнаёте, что по закону, каждый гражданин РФ может вернуть себе 13 % от стоимости приобретённой им квартиры (но 1 раз в жизни). Считаем: если сумма сделки была бы указанная реальная, то вы бы вернули себе = 390 000 рублей (неплохой ремонтик можно сделать на эти деньги), но так как формально она всего лишь 1 000 000, то и получите вы только 130 000 рублей

     
  • Нина Инвентионова Нина Инвентионова Дебютант 16 марта 2008 в 09:13

    Очень актуальная для меня сейчас статья.Спасибо за информацию

     
  • можно еще про заключение предварительного соглашения упомянуть.

     
  • Жанна, спасибо за предпреждение и советы. Очень актуально. +5

    Оценка статьи: 5