Как не попасть впросак, покупая новостройку?

1. Предварительный договор

Наиболее популярен у застройщиков сейчас предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор: купли-продажи готового жилья.

Чем вы рискуете

Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции.

Фактически по предварительному договору вы… приобретаете квартиру для застройщика. Ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам (см. выше). С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной. Так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете.

Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т. е. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от «обычного», основного, не подлежит госрегистрации. Так что если застройщик не добросовестный, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру — проконтролировать это вам будет не под силу.

Фирма не несет никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию! Ведь с вами оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она появится — бог весть. Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом, пока рак на горе не свистнет, но никаких неустоек выплачивать вам не обязана.

Будущие новоселы лишаются возможности создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) на этапе строительства. В результате управлять домом, в том числе назначать платежи за жилищные услуги, будет организация, определенная на открытом конкурсе префектурой, а не избранная гражданами. Изменить ситуацию и самостоятельно назначить «управленцев» вам удастся только после того, как более 50% новоселов получат свидетельства о праве собственности на квартиры.

2. Вексельные схемы

Распространенная разновидность предварительного договора — приобретение векселя на сумму стоимости новостройки. Вы как бы одалживаете фирме денег на строительство, а она обещает вернуть «натурой» — готовым жильем.

Чем вы рискуете

По Гражданскому кодексу вексель — это «ничем не обусловленное обязательство». Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем вместо квартиры не решит вернуть вам те же деньги. Разумеется, обесцененные инфляцией.

Кстати, не исключено, что к моменту погашения векселя, то есть когда у вас появится право требовать назад «должок», фирма-векселедатель вообще исчезнет…

3. Паевой фонд

Совсем недавно появился еще один способ «обхода» Закона о долевом строительстве: закрытые паевые инвестиционные фонды.

Заключая договор паевого вклада, вы фактически инвестируете средства в строительство объектов недвижимости, в том числе жилых домов. В дальнейшем вы можете рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры.

Чем вы рискуете

Ни о каких гарантиях, положенных дольщикам, речи здесь не идет: как пайщик, вы берете на себя все риски, связанные со строительством — просрочка, плохое качество и даже случайная гибель объекта (пожар, ураган и т. п.).

ВОПРОС — РЕБРОМ

«Обходной» путь — это всегда ловушка?

Основной совет: избегайте вкладывать деньги, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Закона о долевом строительстве.

А если уж решаетесь, то должны быть стопроцентно уверены в добросовестности застройщика. Так, например, некоторые банки, в том числе весьма известные и авторитетные, соглашаются предоставлять ипотечные кредиты на приобретение новостроек, даже если застройщики используют «обходные» пути. Однако такое возможно, в частности, если строительством занимаются «свои», хорошо знакомые банку фирмы.

ВНИМАНИЕ!

Если у застройщика нет этих документов, вас точно ждут проблемы:

документ о праве на земельный участок (договор аренды либо свидетельство о праве собственности на землю);
разрешение на строительство жилого дома.

Решая, куда вложить деньги, выбирайте компанию, у которой есть все разрешительные документы на строительство. Даже громкое имя продавца ничего не значит, так как зачастую вы имеете дело не с известным брендом, а лишь с компанией, входящей в некий холдинг, то есть по сути — с другим юридическим лицом.

Поэтому основные вопросы у вас должны вызывать даже не заключаемый договор или надежность фирмы, а наличие у компании основополагающих документов на право застройки.

Причиной отсутствия разрешения на строительство может быть что угодно — нет нужных мощностей, нарушены экологические нормы и т. д. А вот следствием — скорее всего, приостановка или полная остановка стройки. Именно поэтому при проверке риэлторскими агентствами «чистоты» новостройки основное внимание должно уделяться строительной документации, а не договору, по которому клиент покупает квартиру. К сожалению, сегодня очень немногие агентства недвижимости имеют в своем штате профессионалов-строителей. Во многом из-за этого и возникают проблемы с «обманутыми вкладчиками».

СОВЕТЫ

Почаще бывайте на стройплощадке!

Как определить, надежна ли компания

Масштабная реклама обычно свидетельствует о солидности фирмы: серьезном подходе к информированию о своих услугах. Но полагаться только на рекламу, конечно, не стоит: она не дает полной информации о застройщике, инвесторе, продавце. Посмотрите, что пишут о компании в СМИ, в том числе в Интернете.

Посетив офис, отправляйтесь на объекты, которые возводит компания. Осмотрите те, что уже построены — сразу станет понятно качество строительства, сроки, — и дома, которые строятся. Последние хорошо бы посетить несколько раз: чтобы проследить активность на стройплощадке, скорость роста этажей, посмотреть, кто именно работает на стройке.

Все уважающие себя застройщики начинают продавать жилье на стадии некоей готовности, т. е. не на уровне забора и пустыря, а на уровне как минимум второго — третьего этажа. Тогда уже видно, что из этого здания может получиться.

Соглашаться ли на договор, если он заключается через фирму-посредника

Иметь дело с посредниками опасно, да и невыгодно. Это ведь дополнительная наценка: посредник же действует не безвозмездно. Но главное, что посредник не несет никакой ответственности за конечный результат!

Поэтому нужно искать того, кто строит и продает именно свои объекты.

Кроме того, имея дело с посредником, есть риск нарваться на так называемые двойные продажи, что недопустимо у застройщика.

Что делать, если в новой квартире обнаружатся трещины и текущий потолок

В первую очередь нужно обратиться в эксплуатирующую организацию (ДЕЗ или другая управляющая компания), которая должна зафиксировать дефект. И потребовать, чтобы застройщик устранил недостаток.

Хорошо, если фирма-застройщик и компания, которая эксплуатирует построенные дома, входят в одно объединение. Нельзя же самим себе сдавать некачественные дома!