Дарья Иванова Дебютант

Как проверить «нехорошую» квартиру? Гарантия безопасности - правильные документы

В предыдущей статье мы говорили о праве пользования на квартиру. Переходим к проверке права пользования и распоряжения.

Ius utendi, ius abutendi

Собственник может быть и один, но вот кто проживает в данном жилье и какими пользуется правами, нам и предстоит выяснить.

Мы уже знаем, что вся история квартиры содержится в расширенной выписке из ЕГРП, но есть еще один немаловажный документ — архивная выписка из домовой книги. Получить выписку может только сам владелец или его доверенное лицо. Но ваше присутствие при ее получении крайне желательно!

Только из этого документа вы сможете узнать обо всех, кто когда-либо был прописан в квартире и куда убыл, а так же о тех, кто эту квартиру приватизировал. Необходимо убедиться, что никто из прошлых жильцов квартиры не «потерялся» — то есть существует адрес новой регистрации, а не временной, например, в местах лишения свободы или лечения в психоневрологическом диспансере.

Кроме того, если не все лица, прописанные в данной квартире на момент приватизации, участвовали в приватизации — необходимо убедиться, что есть письменный отказ от участия в приватизации. А если кто-либо из жильцов был временно выписан, и в этот момент квартира приватизировалась — он сохраняет за собой право на участие в приватизации и может его истребовать.

Выясняем — существуют ли какие-либо другие ограничения и обременения прав. В этом случае или будет отказ в регистрации, или квартира в вашу собственность перейти может, право в Росреестре зарегистрируют, но вот обременения могут и остаться!

Возвращаемся к выписке из ЕГРП — внимательно читаем. В данной выписке, помимо полного описания объекта недвижимости, указываются:

 — данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
 — вид зарегистрированного права;
 — зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки, на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
 — сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Сведения о правопритязаниях отражаются в выписке следующим образом: например, «представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи данного объекта» или «представлены документы на государственную регистрацию перехода права на данный объект».

Сведения о заявленных в судебном порядке правах требования отражаются в выписке следующим образом: «права на данный объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке».

Если в выписке все нормально, нужно убедиться в том, что владелец не только обладает правом собственности на квартиру, но и имеет возможность осуществлять свои права — то есть дееспособен.

Сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или не способным понимать значение своих действий — ничтожна (то есть недействительна). Особенно это касается случаев, когда продавцами являются пожилые люди или явные алкоголики.

Если у вас возникли подозрения на счет вменяемости продавца — попросите его предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Возможно, такая просьба обидит Продавца. Взять такую справку по доверенности нельзя — ее может получить только сам гражданин. Но при получении справки вам также лучше присутствовать.

Кроме всего вышеперечисленного, особенно тщательной проверке нужно подвергнуть документы, если квартира продается по доверенности, если после вступления в наследство прошло менее 3 лет, если есть несовершеннолетние собственники или несовершеннолетние были прописаны.

Таким образом, вашу минимальную безопасность обеспечат следующие документы:
выписка из ЕГРП;
расширенная выписка из ЕГРП о переходе права;
архивная выписка из домовой книги.

И уже в каждом конкретном случае возникает необходимость в конкретных действиях и справках!

Обновлено 21.07.2015
Статья размещена на сайте 13.10.2010

Комментарии (26):

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт

Войти через социальные сети:

  • Спасибо. Очень ценная информация

    Оценка статьи: 5

  • Гарантий нет!

    На прошлой неделе по центральному телевидению был показан пример черных риелторов в Балакове. В этом случае отрыто говорят что замешаны многие гос. инстанции, БТИ, ЖКО, милиция, паспортный стол.. как при такой поруке можно ожидать какие -то гарантии?

  • На собственном опыте...

    Это случилось 15 лет назад, когда еще можно было сделать обмен без приватизации... Объявления развешивали на городских досках или на остановках..
    Внезапно мы наскочили на подходящий вариант обмена - большая двухкомнатная менялась на две маленьких или одну плюс доплата.. Через час встретились с хозяйкой.. она должна пойти в нашу маленькую, а ее сын переселится к подруге с нашей доплатой...
    На следующий день хозяйка, милая шестидесяти - летняя старушка принесла выписку из жко, где значилось, что ее сын из кваритры выписан, и обмен мы делаем только с ней..
    Документы были оформлены во всех инстанциях без проблем.. Бабушка прописалась в наше жилье..
    А вот нам в новом жко отказали! Сын ее забрал паспорт с выписки на следующиее утро после подачи на выписку, якобы нужно для милиции.. Работник жко не препятствовал и сын оказался прописанным в нашей новой квартире...
    Три раза после этого он при нас сдавал паспорт на выписку и два раза опять забирал паспорт на другой день.. Последний раз вмешалась свекровь с ее требовательным тоном и угрозами, что если и сейчас он не выпишется, то его будут долго искать! Подействовало! Выписался ! Но выписался в никуда..
    Нас прописали..
    А через месяц попал в тюрьму, где поставили отметку автоматически - последнее место проживания - наш адрес. Несколько лет мы ни слухом ни духом не знали что в нашей квартире прописан преждний жилец, ни в одном документе это не было обозначено, отметка была только в первом отделе городского отдела милиции, которая вышла наружу при случайном стечении обстоятельств. Попытки что-то выяснить в жко и выписать бывшего хозяина не кончились успехом а наоборот, жко вписало его в наш ордер, окончательно узаконив тем самым его на нашей площади..
    В жко пояснили что при переезде в центральную котнору все было потеряно и запутано и искать они ничего не собираются .
    в горисполкоме сказали , что мы должны были внимательно смотреть при обмене..
    три адвоката выразили три совершенно противоположные мнения...
    первый сказал что все было незаконно и мы с тремя детьми пойдем на улицу, отдав бывшему жильцу его законную квартиру..
    второй сказал, что нам придется жить с ним под одной крышей и не роптать...
    а третий позвонил в жко и все уладил одним звонком - так как ошибка была со стороны жко они обязаны эту ошибку устранить сами!
    что они и сделали! то есть правда восторжествовала..
    но каким трудом!

  • Не хватает завершающей:"Как определить РЕАЛЬНУЮ стоимость квартиры.

    Оценка статьи: 5

  • Ольга Забалуева Ольга Забалуева Профессионал 20 октября 2010 в 20:53 отредактирован 20 октября 2010 в 20:54

    да, про справку о дееспособности. а ее как-то фиксируют в России? К примеру: несколько лет назад человек был на учете, или лечился принудительно, а потом привезу я гениального шизофреника, а он в данный, конкретный момент не обнаружит признаков болезни, дадут "чистую" справку, и как потом быть?

    И некоторые меняют ФИО. надо еще на чистоту перемены ФИО как-то проверить продавца.... не знаю, есть ли такая услуга у паспортного стола...

    Оценка статьи: 5

    • Ольга Забалуева, если человек состоял на учете в ПДН - сняться с него не так-то просто. А если сняли - значит дееспособный, понимает суть происходящего и отвечает за свои действия и последствия этих действий.

      • Дарья Иванова, я не про это! В России такой бардак, что совершенно ни в чем нельзя быть уверенным. Достаточно вспомнить недавний скандал, как лишенные прав за наркоманию легко получали "чистые" справки и новые права в одном и том же городе, абсолютно по всей России нигде не было баз данных. и если, к примеру, гр-н состоял на учете в Кукуево, а продает квартиру в Дерябино у меня все шансы вляпаться.

        Оценка статьи: 5

  • Ольга Забалуева Ольга Забалуева Профессионал 20 октября 2010 в 20:45 отредактирован 20 октября 2010 в 21:01

    Дарья Иванова, спасибо за статьи! ("Как покупают квартиры «профессиональные» покупатели?","Как проверить «нехорошую» квартиру, или Что такое юридическая чистота?", "Как проверить «нехорошую» квартиру? Гарантия безопасности - правильные документы") Они обобщили мои "урывки" знаний.
    Поставила Вам заслуженные 5-ки, конкретно Вам хочется от души пожелать: "автор, пиши еще!", в самом лучшем смысле этой затасканной по блогам фразы.

    Маленькое дополнение: м.быть лучше будет вариант "о праве пользования квартирой", а не "о праве пользования на квартиру"?

    Оценка статьи: 5

  • В общем - полная муть, с которой придется разбираться и все равно какие-то лазейки останутся.
    А если не первый покупатель и уже от предыдущего остались выписки - тяжело убедить продавца идти с вами на повторное их получение. И бубульку везти в диспансер на освидетельствование, говоря при этом врачу, что она - адекватная. А наследство, если не нужное, обычно в первый же год и продают, или не так?

    Оценка статьи: 5

    • Юрий Лях, наследство - это обширная тема, потому кратко - в течение 3 лет могут объявиться другие наследники и потребовать признать сделку по купле-продаже недействительной, и суд выиграют.

    • Юрий Лях, "все равно какие-то лазейки останутся. " а без этого никак, потому и проверяют юристы, они дотошнее и опытнее (имею в виду специалистов своего дела). Но первые шаги покупателя хорошо описаны в статье. По крайней мере знаешь, с чего начать.

      Оценка статьи: 5

      • Каролина Динкелакер, А теперь бы , если бы Дарья описала весь процесс с птичьего полета, так сказать, всю цепочку. А то уже и юрист когда-то должен появиться. Как Лаура когда-то писала, в Штатах все начинает и заканчивает юрист, а у нас - и самому с клиентом нужно,получается, побегать.
        Смотрел передачу - в Грузии все это проходтится за 20 минут благодаря их компьютерным комплексам и компьютеризации на всех звеньях цепи.

        Оценка статьи: 5

        • Юрий Лях, чтобы появился юрист - его надо нанять или обратиться в агентство недвижимости. Зачастую, люди стремятся сэкономить. Эта статья для них - так сказать некоторые ключевые моменты. Или для тех, кто обращается в агентство - будет знать, что требовать.

        • Юрий Лях, "в Грузии все это проходится за 20 минут благодаря их компьютерным комплексам и компьютеризации на всех звеньях цепи. " Нам до этого не дожить А юрист... Я вот два года жду, когда мне узаконивание переустройства сделает юридическая компания. Вернее уже не жду, уже забрала документы. Вот такие у нас бывают "специалисты своего дела"

          Оценка статьи: 5

          • Каролина Динкелакер,
            Почему такие сложности и зачем обращаться к юристам. На своём примере: Заказал рабочий проект и техпаспорт в БТИ, подписал в ЖКХ и экологии мэрии города, подписал в санэпидем станции и сдал в администрацию района и через три месяца получил документ. И обошлась вся эта процедура в 3,5 месяца срока и 1020 руб. денег.

            Оценка статьи: 5

            • Вест Неруш, ооо, если я опишу все мои перипетии, тут места не хватит... И мой аккаунт отключат за оффтоп. А у вас, видимо, нет усложняющих моментов, которые довольно часто встречаются на пути приватизации. Наши бюрократы ведь всегда найдут, к чему придраться. Мне вот в санэпидемстанции написали заключение на переустройство, выражающееся фразой: казнить нельзя помиловать. Т.е., и не отказали, и не разрешили. Даже судья на предварительном разбирательстве предложила сделать новое заключение, иначе откажут окончательно. Вот так вот. И это только одна из причин.

              Оценка статьи: 5