Юрий Сунгурцев Мастер

Как маскируются современные финансовые пирамиды? Строительные компании.

Буквально несколько лет назад в сфере недвижимости прогремел ряд скандалов. Квартирное мошенничество приобрело огромные масштабы. Компании-застройщики начинали продажи квартир ещё на нулевом этапе строительства. На полученные деньги покупали всё новые и новые площадки для застройки.

В итоге застройщик продавал, причем неоднократно, квартиры в несуществующих домах и прикарманивал себе деньги граждан-дольщиков. Это происходило из-за несовершенства законодательства: застройщики тогда имели право на привлечение финансовых средств до получения разрешения на строительство.

Общественный резонанс подтолкнул Госдуму принять закон РФ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», который, как оказалось, был слишком жестким по отношению к застройщикам. Если бы строители начали буквально соблюдать требования Закона, они могли бы и не дойти до начальной стадии строительства. Поэтому застройщики (в том числе и добросовестные) быстро изобрели схемы обхода «строительного» закона. Но эти схемы были особенно удобны именно для недобросовестных строительных компаний.

Позднее в «строительный» закон была внесена поправка, уравнивающая права застройщиков и дольщиков. Но несмотя на то, что Госдума пытается навести законодательный порядок в этой области, результаты оставляют желать лучшего. Мошенники в строительстве всякий раз после появления законодательных новаций находят и новые способы обойти закон. Действует старая шутка: «Закон, что столб, через него не перепрыгнешь, зато его можно обойти!»

Строительный бизнес сегодня один из самых прибыльных. А мошенники продолжают наживаться на естественном стремлении граждан решить квартирный вопрос как можно быстрее. Согласно действующему Закону, застройщик, до того как начнёт привлекать деньги, должен:
1) получить разрешение на строительство;
2) опубликовать информацию о себе и об объекте строительства;
3) зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства.
Только на выполнение первого пункта у застройщика может уйти от 6 до 15 месяцев. А откладывать начало строительства невыгодно ни застройщику, ни дольщикам-инвесторам.

Кроме того, в договоре с дольщиком строители должны указывать срок сдачи дома. При нарушении этого срока на застройщика накладываются экономические санкции. Чтобы их избежать застройщики намеренно устанавливают более продолжительные, чем необходимо, сроки окончания строительства. Но самое главное, компании-застройщики предлагают дольщикам подписывать не основной договор, к которому Закон предъявляет повышенные требования, а предварительный.

По этому договору стороны обязуются заключить в будущем сделку по передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. По предварительному договору дольщики выплачивают строителям в качестве задатка некоторую сумму, которая впоследствии должна быть зачтена в основном договоре. Именно эта схема очень привлекательна для мошенников, которые хотят уклониться от выполнения своих обязательств.

При предварительном договоре право собственности на квартиру переходит к дольщику только после заключения основного договора. Поэтому дольщик рискует остаться без квартиры. Если подать в суд на понуждение застройщика к заключению основного договора, то суд можно выиграть, но в случае, если квартира продана уже третьему лицу, всё усложняется. И в результате незадачливый дольщик требует расторгнуть предварительный договор и вернуть деньги.

Этого только и ждёт застройщик-мошенник. Он легко возвращает деньги вместе с процентами, ведь он уже продал квартиру гораздо дороже, да к тому же и попользовался дешёвым кредитом. Есть ещё одна хитрость, используемая мошенниками. Будьте внимательны при заключении договора. Поскольку основной договор должен быть заключён после завершения строительства, а срок окончания в предварительном договоре не определён, застройщик может строить дом сколь угодно долго, не нарушая обязательств перед инвестором.

При заключении договора с застройщиком желательно, чтобы он имел все разрешительные документы для начала строительства. Особое внимание уделите ответственности сторон. Если не желаете стать беспроцентным кредитором застройщика требуйте, чтобы фирма-застройщик в случае срыва строительства выплатила вам компенсацию в размере рыночной стоимости неполученного жилья. Тогда мошенничество становится невыгодным. Юридически жильё считается построенным только после госприёмки и сдачи в эксплуатацию. Этот срок надо указать в договоре как срок возможных дополнительных взносов (доплат), если в них возникнет необходимость.

Наконец, перед заключением договора не поленитесь поискать хотя бы по Интернету, не упоминается ли имя фирмы-застройщика в связи с финансовыми скандалами, отсутствуют ли судебные иски или претензии правоохранительных органов к ней. И не экономьте на юристе, специализирующемся на жилищном праве. Оплатив его услуги при заключении сделки, вы избавите себя от возможных будущих затрат на ведение судебных тяжб.

Эксперты в области строительства считают, что в ближайшее время в жилищном строительстве будет применяться так называемая «сберовская» схема. Сбербанк будет открывать специальные счета граждан-дольщиков, на которых будут аккумулироваться как собственные средства дольщиков, так и заёмные у банка средства (кредиты). Компания-застройщик уже не будет напрямую привлекать средства дольщиков, а будет кредитоваться в Сбербанке на льготных условиях, в размере привлечённых банком средств. Если потребуются дополнительные средства, Сбербанк будет кредитовать застройщика за счёт собcтвенных средств, но уже по рыночным ставкам.

Использование такой схемы на практике не сильно ограничивает возможности застройщика, зато дольщики защищены от застройщиков-мошенников. Банки к тому же проконтролируют целевое использование средств и ценовую политику застройщика. Например, недобросовестному застройщику станет труднее приобретать стройматериалы по завышенным ценам и, в результате, завышать цену квадратного метра постройки.

Удачи вам в строительстве нового жилья!

Обновлено 11.06.2008
Статья размещена на сайте 9.06.2008

Комментарии (21):

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт

Войти через социальные сети:

  • Деньги....

    Несколько лет назад мамина приятельница начала строить квартиру в одном минском кооперативе. На ее взносы было построено две (или даже три) квартиры, но с нее (и со всех остальных дольщиков) застройщики начали требовать еще и еще дополнительные взносы, мотивируя это тем, что "сколько-то не хватает". Вы знаете, она отсудила свои деньги (выйдя, естественно, из кооператива) и построила квартиру в другом кооперативе.
    кстати, она была уже третьей, кто судился с той компанией....

    Оценка статьи: 5

    • Строительство во времена гиперинфляции

      Дорогая, Ксения, я с Вами полностью сргласен, что среди строительных компаний разного рода аферисты не редкость...
      Вполне возможно что ваша мама начала строительство квартиры в неподходящее для этого время.
      К примеру в разгар перестройки в 90х годах уровень инфляции поднимался до 200%, и в полне естественно, что стоимость строительства квартиры выростала пропорционально удорожания материалов.
      Другое дело исли Вы внесли полную стоимость квартиры... Тут уже зависит от дальновидности и профессионализма экономистов строительной фирмы.

  • Чем законопаслушнее компания, тем дороже жильё!

    Ни одна компания, в том числе строительная, не будет работать себе в убыток!
    Все разговоры на тему снижения цен - утопия!
    Стоимость жилья можно разделить на сигменты:
    1 Стоимость земли- 5-10%
    2 Разрешительная документация- 10-15%
    3 "Откаты" и тп 5-10%
    4 Стоимость материалов 30-40%
    5 Заработная плата строителей 15-30%
    6 Налоги 5-25%
    Прибыль компании-застройщика +30 -30%
    Первые две позиции известны до начала строительства, 3 и 4 формируются в процесе строительства до сдачи дома в эксплуатацию. 5 и 6 регулируют прибыльность компании. Если заплатить все налоги включая налоги с заработной платы рабочих, то строительство автоматически становится убыточным. Поэтому зарплаты выплачиваются "чёрным налом" либо вообще не выплачиваются ("кидают рабочих по всей стране, особенно в Москве"), по этой-же причине на стройках работают "Жамшуты".
    Таким образом, чем предприятие законопослушнее - тем выше себестоимость жилья, тем удыточнее предприятие.
    Так-что, многоуважаемые потенциальные дольщики, вы должны понимать, что долевое участие всегда было делом рискованным...
    Не хотите рисковать - покупайте вторичное жильё.

    • Александр, я вот спорить не хочу. Просто меня мучает вопрос - почему в Европе, при: более высоких зарплатах рабочим (вбелую), более высоких налогах (на прибыль до 35%), более дорогой земле и стройматериалах, при "белом" договоре с покупателем и отчислениях на страховку в банк, новострой ВЫГОДЕН? И фирме (строят, никто остановить не может, хотя ПОРА уже остановиться!), покупателю - на 20-30% ниже цена...
      Вот почему? А нашему бизнесу - ну ничего не выгодно! Всё в прогар! Только здесь миллионеры как грибы не растут. А в России: вон - пол Форбса!

      Оценка статьи: 5

      • Поповоду цен за рубежом

        Во первых, Многоуважаемая Татьяна, Вы берёте Московские цены, но Москва у нас в стране стоит обособленно (и по ценам и по уровню жизни). Но есть и другая, "нищая", Россия, где жильё стоит 300 РЕБЛЕЙ КВ. МЕТР и ниже. Например в Волгодонском районе Ростовской области можете купить себе дом с приусадебным участком за 25000 рублей.

        Во вторых стоимость строительных материалов ниже на 20-30% ниже, некоторые ниже на 40%!!!

        Сравните стоимость основных материалов: металлопрокат, цемент, штукатурные смеси, в Турции, Германии и России.
        Большенство материалов выгоднее привезти на 3-4 тыс киллометров, заплатить таможенные сборы, чем приобретать у отечественных производителей.

        В третих, с чего вы взяли, что в России самые низкие налоги? Зайдите в бухгалтерию и поговорите с глав. бухом нв эту тему. 13% подоходного - согласен, но до подоходного нужно заплатить ещё ЕСН - 36%!!!, Налог на прибыль - 26%, не считая НДС!!!

        Естественно этих налогов ни один здравомыслящий предприниматель не платит, формируют пакеты "липовых" документов, отсюда и вся коррупция, от рядового налогового инспектора до самого верха, или наоборот (рыбы гниют с головы)...

        • А куда смотрит Президент?

          13% подоходного - согласен, но до подоходного нужно заплатить ещё ЕСН - 36%!!!, Налог на прибыль - 26%, не считая НДС!!!

          Вот это и есть корень проблемы.
          В номальной стране вмепсто ЕСН вы платите взносы в пенсионную кассу и в больгичную кассу. Налог на прибыль - был в штате Нью-Йорк : 9% в федеральный бюджет и 9% в бюджет штата, итого = 18%.

          Кстати, здесь же лежит и корень борьбы с коррупцией. Помните фильм "Этот безумный, безумный, безумный мир"? Так там полицейского инстпектора лишили всех пенсионных накоплений за то, что он нарушил закон - за присвоение клада. Вот как надо с коррупцией бороться. И ведь это было ещё в 1960 г. Что, нельзя "слизать" американские законы?? Да можно, но те, кто это должен делать, сами коррупционеры.

      • В Европе, во-первых НДС по другому платят, а во-вторых нет такого понятия как "социальное жилье" (это когда за разрешение на строительство до 50% квартир в построенном доме правительство Москвы забирает, чтобы своим бесплатно квартиры организовать), стоимость этих квартир на коммерческие переходит

        • Есть у них социальное жильё! А в те домах, которые в Москве строятся - где там 50%??? Тогда бы все уже с квартирами были - и очередники, и социальщики...
          То есть там идёт выделение земли с условием предоставления квартир жителям снесённых районов. И здесь ТАК ЖЕ! Хозяину земли (даже без сноса) может отойти часть квартир (или домов) вместо денег.

          НДС как платят в Европе... я вас умоляю - ПО ЧАСАМ... схем "оптимизации" очень мало. Коррупционные скандалы - то тут, то там, то есть и на откаты тратятся (судя по всему). Сложности и в том, что может быть запрещено строить высотки - зарабатывай на 4-5-этажках (у нас так в городке)... попробуйте нашим об этом сказать - менее 17 этажей уже не рентабельно...

          Сверхприбылей не получают. Вот в этом, скорее всего, дело

          Оценка статьи: 5

  • я уже где-то комментировала в вашем цикле, что строительные - самые опасные тем, что: строить дом это нормальная практика во всём мире! Но почему надо это дело оформлять какими-то уловками типа векселей... Это же от законов ГОСУДАРСТВА зависит. В Испании - договор купли-продажи, с адресом и номером квартиры. Площадь участка - до сантиметров. Застройщик обязан ваш риск застраховать в банке, иначе не получит лицензии и разрешения. Банк далее всё делает независимо от него - это уже банковские процессы. Баком предусмотрена неустойка к вашей сумме около 4%, если застройщик не выполнит обязательства ...
    А всё - от гос политики. Тут лет 20 назад тоже творилось такое. И в Бельгии, кстати. Так в Бельгии государство взместило обманутым дольщикам...
    Полезные статьи. Спасибо!

    Оценка статьи: 5

  • Александр Скороход Александр Скороход Читатель 10 июля 2008 в 13:15 отредактирован 10 июля 2013 в 10:50
    Пирамидам - НЕТ!

    Отличная статья, и мне кажется, что этот цикл нужно развивать.
    Ведь финансовые пирамиды не только в строительстве, они махровым цветом цветут и в области инвестиций, и в области финансовых институтов. И схемы становятся все более изощренными, мимикрия и здесь приходит на помощь эволюции.
    Так что - автору респект, и если нужна будет помощь по аналитике пирамидальных схем, то можете рассчитывать на мою помощь.

    • Кто виноват в финансовых пирамидах

      Увы!
      Главная притягательная сила финансовых пирамид не в "бешеных обещаемых процентах", не в в том, что народ глуп и доверяет красиво говорящим мошенникам, а втом, что среди этого самого народа бОльшая часть - люди, которые прекрасно осознают, что финпирамиды - это надувательство, но они стремятся попасть в первый поток, которые и получают сливки.
      Ведь "главное в профессии вора - это вовремя смыться" (вор Тапиока из фильма "Праздник святого Йоргена").
      Подавляющее большинство из тех, кто образуют эти пирамиды носят в себе воровскую мораль - уж рискну, авось похлебаю сливок, а на прочее "быдло" - плевать!
      Вот они-то и есть это самое "быдло".

      И подход тут нужен - строго государственный.
      Каждая компания должна иметь ЛИЦЕНЗИЮ, а лицензия выдаётся под гарантию государствекнных органов.
      А ГАРАНТИЯ - это означает - "ПЛАТИ, если твой гарантированный проворовался".
      Так что, когда вам говорят - "мы гарантируем вам высокий доход", всегда говорите - а ЧЕМ вы гарантируете, каким вкладом в капитал, хватит ли его, чтобы расплатится, в случае неудачи (кроме форс-мажора, конечно).

      Вот сейчас рекламируют СЕМИНАРЫ Форекс, но за что вы платите свои денежки? Да за призрачную надежду сорвать "гарантированный" 5-процентный куш. А если проиграли? Тогда вам скажут, что "вы плохо слушали наши рекомендации".

      Как тот анекдот про Насретдина, который продавал рецепт безотказного средства от мышей, но при условии, что, когда вы будете варить это средство, вы ни в коем случае не должны думать о танцующем белом медведе (вариант - обезьяне). Ну как представили танцующего белого медведя?

      Вот, слышали о таком миллионере Лернере? Ну, того, кто заработал свои миллионы на вась-вась сделках через сына президента Франции Миттерана? Вот. Приехал он в Израиль и попытался организовать финансовую пирамиду. Да с привлечением самых высокопоставленных госчиновников из России (это пишет в своих Записках А.Е. Бовин). Через некоторое время - получил тюремный срок. Вышел, опять попытался надуть "русских пенсионеров", не успел собрать ба-альшие деньги, как тут же опять получил уже 9 лет л.с.

      Эх, если б в России также б...

  • Дорогие коллеги!
    Всем спасибо за обсуждение темы пирамид!

  • Хорошая статья, действительно просто,понятно и легко написана.

    Cпасибо за хорошую статью. Её надо бы уменьшить раз в десять и развешивать на столбах около остановок.
    Только сам народ может защитить себя.
    С уважением .Валентин

    А вот это- ни к чему.
    Моему знакомому все эти прописные истины растолковали,
    и юрист- мой друг проконсультировал даром по договору.
    И предупредил, что с землёй у этого застойщика непонятки.

    Но сосед очень хотел вляпаться, к тому же жаден ...
    застойщик предлагал 5тыс.долл сэкономить.
    Третий год экономию ждёт.

    И не экономьте на юристе, специализирующемся на жилищном праве. Оплатив его услуги при заключении сделки, вы избавите себя от возможных будущих затрат на ведение судебных тяжб.

    Оценка статьи: 5

  • Не знаю где как, а в Москве у вас просто выбора нет, или так называемая "вексельная схема" или никак, 99% строительных компаний 214 ФЗ не соблюдает. А по поводу изменений договора, корректировки всяких пунктов, даже разговаривать с вами не будут - не нравится, иди далеко....
    А законодателям, как минимум нужно НДС со взносов дольщиков убрать, иначе закон и не заработает никогда.

  • Валентин Новиков Валентин Новиков Читатель 28 июня 2008 в 12:21 отредактирован 21 мая 2018 в 18:23

    Cпасибо за хорошую статью. Её надо бы уменьшить раз в десять и развешивать на столбах около остановок. Только сам народ может защитить себя. С уважением .Валентин

  • Добротная статья, спасибо.
    Нужно думать, что обсуждаются исключительно российские законы? белорусские?..

    Оценка статьи: 5

  • крайне полезный цикл.

    Оценка статьи: 5

  • Когда-то в юности знакомый художник попросил меня, не имеющую никакого художественного образования и особого художественного вкуса, из стопки эскизов отобрать те, что больше всего понравились. Увидев результат, воскликнул: "Да! Лучшее видят все, а не только знатоки". Оказалось, что это были работы, выше всего оценённые профессиональными экспертами. И моя личность здесь не при чём. Это общее правило.

    На правах читателя-непрофессионала в тонкостях представленного в статье вопроса, скажу: "Да, это стоящая статья, и автор разбирается в теме очень глубоко, к тому же способен донести до читателя самое существенное, избегая занудства специальной терминологии и проч."

    Оценка статьи: 5