Наталия Аксиньина Дебютант

Как купить квартиру по ипотеке? Правда об агентствах недвижимости

Достаточно включить телевизор или открыть практически любую новостную газету, чтобы узнать о кризисе в сфере банковского ипотечного кредитования и застое на рынке недвижимости. С другой стороны, все привлекательнее становится реклама банков и агентств недвижимости о быстром приобретении квартиры по ипотеке: «Ипотека за 3 дня без справок и поручителей».

Что же происходит на самом деле? Оплата услуг риелтора составляет либо процент от сделки (в Москве в среднем 5%), либо фиксированную сумму порядка 50 тыс. рублей. Так ли необходимо в действительности обращаться в агентство, и что предоставляется за эти немалые суммы оплаты услуг?

В данной статье мы постараемся подробно, «пошагово» рассмотреть действия, которые необходимо совершить от этапа принятия решения о покупке квартиры до получения заветных ключей от нее, и сравним их с действиями специалистов по недвижимости.

Вы решили улучшить свои жилищные условия: купить отдельную квартиру либо приобрести более просторную. Вы можете это сделать самостоятельно, либо обратиться к специалистам агентства недвижимости. При обращении в агентство, Вам предложат подписать договор на оказание услуг и внести сумму (как правило это 100%), указанную в договоре.

В идеале, в договоре должны быть поэтапно четко прописаны услуги, которые агентство обязуется оказать за данную сумму, однако часто это выглядит достаточно размыто. К сожалению, «подбор наилучшей ипотечной программы» оказывается подачей Ваших документов в банк, с которым агентство сотрудничает, а подбор квартиры и проверка чистоты сделки заключается в подборе рекламных объявлений, и, в лучшем случае, сопровождением Вас на этапе просмотра вариантов.

Юридическую чистоту сделки и ее сопровождение ведут исключительно специалисты банка. Подробную информацию о том, что нужно делать, Вы получаете в банке, в котором решили кредитоваться. Безусловно, присутствие квалифицированного риелтора на всех этапах сделки внушает уверенность, но так ли оно необходимо, притом за такую внушительную сумму?

На первом этапе Вам нужно определиться: какую квартиру Вы хотите приобрести, сколько она может стоить и какими свободными средствами Вы располагаете. Отметим, что в данный момент оптимально иметь как минимум 30 процентов от суммы приобретаемого жилья. Откройте популярную газету бесплатных объявлений и просмотрите, на какую квартиру Вы можете рассчитывать.

Если в качестве первоначального взноса Вы планируете внести деньги с продаваемой квартиры, то сразу оговорюсь, что сначала нужно получить одобрение банка на Ваше кредитование, а лишь потом продавать квартиру. Можно это делать параллельно. Итак, Вы определили свои возможности и потребности. Следующий шаг — выбор банка.

Практически во всех банках требуется следующий пакет документов для рассмотрения заявки на кредит: копии всех страниц паспорта, копии ИНН, пенсионного, водительских прав, копия трудовой книжки, заверенной начальником отдела кадров, оригинал справки о доходах 2-НДФЛ, а также заполненная анкета и заявление в банк. Выберите 5−6 крупных банков, работающих с ипотекой в Вашем городе.

Как правило, на официальных сайтах банков есть анкеты потенциальных заемщиков, полная информация о документах, процентных ставках и расходах на получение ипотечного кредита. Также у многих банков на сайтах есть так называемый ипотечный калькулятор, с помощью которого Вы можете рассчитать, какую сумму Вы будите платить в месяц. Выберите 2−3 банка, наиболее подходящих для Вас, и подайте туда документы. В течение недели Вас проинформируют о положительном либо отрицательном решении кредитного комитета и службы безопасности.

Следующий этап наиболее приятный — выбор квартиры Вашей мечты. На данном этапе нужно усвоить три основные правила. Во-первых, квартира должна максимально Вам подходить. Расплачиваться за квартиру Вы будете долгие годы и покупать жилье, которое через 2−3 года уже не будет Вас устраивать, просто нецелесообразно. Во-вторых, идеальных квартир не бывает. Не нужно «зацикливаться» на какой-то конкретной квартире: она может быть неоправданно дорогой либо юридически «не чистой», либо просто с проблемными, неоформленными документами. В-третьих, квартира должна быть ликвидной. Вряд ли Вы, покупая квартиру в 20−30 лет, собираетесь прожить в ней всю оставшуюся жизнь. Поэтому, если Вы решите ее продать, то лучше, если она будет пользоваться спросом и поднимется в цене.

Покупка квартиры по ипотеке является наиболее безопасным способом приобретения жилья, так как банки тщательно проверяют объект залога. От Вас требуется только предоставить в банк ксерокопии требуемых документов по квартире. Идеально, если хозяева, либо риелторы, которые работают с данной недвижимостью, предоставят Вам документы до внесения задатка. Список документов на приобретаемое жилье также можно найти на сайтах банков либо получить у специалиста по ипотечному кредитованию.

Во всех банках требования практически одинаковые, а именно:

- правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности и его основание: договор купли-продажи, лист приватизации, свидетельство о наследовании по закону либо по завещанию, договор дарения либо мены);
 — технический паспорт на квартиру и справка БТИ;
 — отчет об оценке квартиры, составленный лицензированной компанией оценщиков, аккредитованных в данном банке;
 — выписка из домовой книги о зарегистрированных в данной квартире гражданах, финансово-лицевой счет;
 — копии паспорта владельца;
 — согласие супруга или супруги на продажу (нотариально заверенное), если квартира приобретена в момент состояния в браке.

Если одним из собственников квартиры является ребенок, то требуется разрешение РОНО, но сразу оговоримся, что если есть возможность, то лучше с такими квартирами не связываться. Во-первых, Вы будете должны отследить цепочку сделки, так как разрешение РОНО дается только с условием приобретения конкретной квартиры. Во-вторых, банки с неохотой дают разрешение на приобретение такой квартиры. В-третьих, наибольший процент приостановки сделок приходится именно на жилье, где собственником является ребенок.

Если Вы все вышеперечисленные документы предоставляете в банк и кредитный комитет одобряет покупку данной квартиры, то специалист банка назначает день сделки, а Вы смело можете вносить задаток. Далее Вам нужно довериться специалисту банка. В назначенный день продавцы и покупатели приходят в банк, где уже готовы кредитный договор и договора по купле-продаже. Первоначальный взнос вносится либо на счет в банке, либо передается по расписке в присутствии специалиста банка.

После подписания договоров, Вы страхуете свою жизнь и трудоспособность, а также приобретаемое жилье в страховой компании по предварительному согласованию со специалистами банка. Далее происходит регистрация договора купли-продажи в Регистрационной палате. После этих операций деньги перечисляются на счет продавца. Заранее оговорите и пропишите в договоре день освобождения квартиры и момент передачи ключей. Вам остается только справить новоселье и исправно погашать кредит.

Обновлено 23.10.2008
Статья размещена на сайте 18.10.2008

Комментарии (1):

Чтобы оставить комментарий зарегистрируйтесь или войдите на сайт

Войти через социальные сети:

  • всё так, да не совсем...

    Разделяя Вашу явную и во многом справедливую нелюбовь к риелторам, позволю всё же внести некоторые коррективы.
    Во- первых, 50 тысяч рублей или 5 процентов - это совершенно разные деньги! При таком раскладе ( 5%) квартира стоить должна всего один миллион рублей, что было в обычном российском городе лет пять назад. Там же, где такая цена есть сейчас, никто риелтору 50 тысяч просто не отдаст - не одолеет земноводную в душе.
    Второе замечание, более важное. Есть такое понятие - ипотечный брокеридж. Так вот, люди, добросовестно занимающиеся им, могут сделать заёмщику в большинстве кредитных организаций скидку 0,5 % годовых на весь период кредитования при прочих равных или даже более льготных условиях. Могут быть снижены стартовые расходы - комиссии банка, услуги оценщика и т.п. Отказываться от такой помощи, часто бесплатной (!!!), просто неразумно.
    О чём говорю, знаю изнутри - одиннадцатый год в этой сфере.

    Оценка статьи: 4