Несоответствие разрешенному использованию? Будьте бдительны!

Так вот, что касается проверки документов. Продавец должен представить вам все правоустанавливающие документы на продаваемые постройки и на земельный участок. Как правило, это Свидетельство о государственной регистрации права, план БТИ (кадастровый паспорт) и др.

А теперь внимательно читаем, какое разрешенное использование земельного участка указано в вышеуказанных документах и какие постройки на нем возведены. В моем случае пытались продать земельный участок с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, при этом стояло на нем административно-хозяйственное здание (назначение: нежилое). Явное несоответствие разрешенного использования.

Давайте разберемся, что при таком несоблюдении может грозить в дальнейшем.

Административно-хозяйственное здание (назначение: нежилое), находящееся на земельном участке, построено не в соответствии с разрешенным использованием, указанным в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Согласно Свидетельству о государственной регистрации права на земельный участок, последний предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Соответственно, данный участок возможно использовать только для возведения жилых построек.

Далее вам необходимо спросить у продавца, получал ли он разрешения органов местного самоуправления на постройку нежилого здания. В том случае, если необходимого разрешения получено не было, данное здание может быть признано самовольной постройкой, что, согласно п. 2 Ст. 222 Гражданского кодекса (далее — ГК РФ), повлечет снос здания.

Согласно п. 1 Ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет.

То есть, несмотря на то, что продавец имеет на руках Свидетельство о государственной регистрации права на здание, если возведенная постройка не соответствует разрешенному использованию земельного участка и при этом продавец не получал разрешение на строительство, выдаваемое органами местного самоуправления, такая постройка может быть признана самовольной и подлежит сносу.

Однако если продавец получил необходимые разрешения на строительство на таком земельном участке именно нежилого помещения, то такая постройка не будет признана самовольной. Но и тут подстерегают законные неприятности.

Так, использование земель не в соответствии с их целевым назначением влечет, согласно Ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях, наложение штрафа, размер которого различается в зависимости от того, кто является владельцем (юридическое лицо или физическое). Также согласно Ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.

Таким образом, чтобы предотвратить возможные риски, при такой покупке необходимо запросить у продавца документ, изменяющий разрешенное использование земельного участка на фактическое его использование.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом публичных слушаний по месту нахождения такого земельного участка.

И только после того, как продавец предоставит вам документ, подтверждающий соответствие разрешенного и фактического использования земельного участка, можете смело совершать сделку. Но все-таки не забудьте посмотреть при получении Свидетельства о государственной регистрации права, в котором будет указано, что собственником теперь являетесь вы, чтобы разрешенное использование стояло новое, а не было по случайности (к сожалению, регистрирующие органы многим грешат) указано старое..