Как отразился кризис на болгарском рынке недвижимости?

Болгария же притом, что цены на тамошнее жилье последние годы стабильно росли, остается, пожалуй, самой доступной для российских покупателей страной. Даже с учетом кризисного удешевления московской недвижимости цена болгарского квадратного метра в среднем вчетверо дешевле, чем в хрущевках российской столицы.

Кризис выгнал с болгарского рынка недвижимости англичан, активность которых способствовала его перегреву. Но их место заняли покупатели из России, Румынии, Германии.

Цены

Кризисным коррективам подверглась стоимость жилья в Софии. Если до кризиса однокомнатная квартира в центре болгарской столицы стоила в среднем 100 тысяч евро, то теперь — 75 тысяч. «Однушки» (по-болгарски — «одностайки») на окраинах сейчас стартуют от 24 тысяч евро.

А вот цены на курортную недвижимость остаются на докризисном уровне. Застройщики, участвовавшие в выставке «Болгарский дом», которая не так давно прошла в Москве, предлагали квадратные метры в курортных комплексах у моря с разбросом в среднем от 650 до 1500 евро.

Не будем забывать и о пресловутом «болгарском метре». В Болгарии в метраж квартиры обычно включают не только то, что называется ее общей площадью у нас, но и прилегающие метры на лестничной площадке, балкон, лоджию…

В число самых дорогих приморских городков и поселков вошли Несебр, Созополь (в обоих сохранились кварталы исторической застройки), Обзор, Свети Влас. Достаточно дорого (1200−1500 евро за «квадрат») стоит жилье в Царево, городке в 70 километрах к югу от Бургаса. Инфраструктуру в Царево можно назвать развитой лишь с натяжкой: в отелях, ресторанах и магазинах недостатка нет, а вот с детскими развлечениями проблема. Да и ухоженность побережья не оставит придирчивого туриста довольным.

Самая дешевая недвижимость в Бургасе и Варне, областных центрах болгарского Причерноморья, относительно крупных городах, застроенных преимущественно панельными девятиэтажками, что всем нам знакомы по советским временам. Подешевле также курортные комплексы, не входящие в черту населенных пунктов (например, между Свети Власом и Равдой). Все, что надо для отдыха, в таких комплексах есть, но вот на серьезный шопинг придется ехать в ближайший город или поселок: если торговая точка поблизости и предусмотрена, ассортимент там, как правило, невелик.

Самый дешевый вариант — по 390 евро за «квадрат» — предлагали в одном из комплексов на Солнечном берегу. За самую маленькую студию в этом комплексе площадью 23 квадратных метра просят чуть больше 9 тысяч евро. Но комплекс удален от моря километра на четыре, а сам Солнечный берег — удовольствие очень на любителя, так как местность непосредственно у моря там перегружена многоэтажными отелями. А чем дальше квартира от моря и менее престижен курорт, тем ниже ликвидность жилья.

Не спеша снижать цены, многие застройщики, однако, пошли по пути либерализации условий покупки. Стандартный докризисный вариант: 10 процентов в качестве первого взноса, затем трижды по 30 на разных этапах строительства, различные варианты рассрочки были скорее исключением. Теперь же не редкость варианты, когда для первого взноса достаточно пяти процентов, в течение первого года требуется внести еще 25−35%, а остальную сумму — либо при завершении строительства, либо в рассрочку до 10 лет. При рассрочке отдыхать в своих апартаментах самому или сдавать их в аренду (состричь на этом много купонов лучше не рассчитывать в силу низких по мировым меркам цен и короткого сезона, но с лихвой покрыть расходы на содержание этого второго жилья вполне реально).

Домик в деревне

Тем же, кто хочет приобрести болгарскую недвижимость недалеко от моря совсем дешево, можно посоветовать обратить внимание на деревенские дома в селах в некотором удалении от моря. Можно найти и вполне приличные варианты за 10−15 тысяч евро (еще, как правило, столько же придется потратить на ремонт).

Но риэлторы в поиске недорогих деревенских домов обычно не помощники: они предпочитают работать с вариантами подороже, с которых им больше комиссия. Так что придется в одиночку мониторить местные газеты бесплатных объявлений и самому вести переговоры с продавцами. Болгария — не та страна, где для нашего человека актуален языковой барьер. Но для переговоров лучше нанять переводчика (их услуги обычно не очень дороги, сказывается общеболгарская дешевизна) или, идеальный вариант, при наличии местных знакомых воспользоваться их помощью. Если переговоры о цене будет вести болгарин, это выгоднее, так как с иностранцев хозяева продаваемой недвижимости обычно норовят попросить больше, чем со своих.

Еще одно неудобство — деревенские дома продаются вместе с землей, а покупать болгарскую землю иностранцы пока не вправе. Придется регистрировать местную фирму и оформлять покупку на нее. Сделать это иностранец с туристической визой может без проблем, но сам процесс требует времени и некоторых расходов.

Важный фактор при выборе села для временного или постоянного проживания — количество проживающих там цыган. Если их много, лучше поискать другое место: цыгане в Болгарии, как и в Чехии и Словакии, народ лихой и средства к существованию добывает нередко криминалом (от последнего страдают и сами местные цыгане, предпочитающие работать честно).

Еще один момент: сельский дом больше подходит для постоянного проживания. Если проводить в нем немного времени, быстрее ветшает. Так что это может быть неплохим вариантом для спокойной и комфортной старости или же постоянного проживания, если источник дохода не зависит от места жительства (проблем с интернетом и телефонной связью в болгарских селах, как правило, нет).