Как обменять старую квартиру на новую?

Действительно, квартиры в домах, которые были построены до 70-х годов прошлого века, лишены многих достоинств современного жилья. Потолки у них низкие, кухни маленькие, подсобных помещений практически нет. Кроме того — старая электропроводка, мощности которой порой недостаточно для подключения современной бытовой техники, да и коммуникации изношены. Поэтому неудивительно, что наши граждане стремятся обменять свое старое жилье на новое, лишенное перечисленных недостатков, причем с минимальными временными и финансовыми затратами.

Вариантов обмена старой квартиры на новую бывает несколько. На первый взгляд, самым удобным является trade in. Суть его заключается в том, что одна недвижимость идет в зачет другой, обычно с доплатой. Правда здесь есть свои ограничения — загородные дома, дачи и земельные участки так не обмениваются.

Кроме того, компания, продающая квартиру в новостройке, выкупит вашу старую по весьма заниженной цене (занижают до 20−25%). Ей же нужно будет выставить вашу квартиру на рынок и постараться быстрее ее продать, а для этого требуется серьезная уступка в стоимости.

Также правила обмена недвижимости предусматривают, что в квартире, идущей под выкуп, никто не должен быть зарегистрирован, а документы на нее должны быть идеальными, вместе с историей права собственности.

Чтобы было более понятно, приведем вариант обмена старого жилья на новое способом trade in на примере Москвы.

Допустим, у вас есть двухкомнатная квартира на бульваре Райниса, у станции метро Сходненская, в девятиэтажном здании на третьем этаже, площадью 45 кв.м. Обмениваем ее на новую трехкомнатную площадью 80 кв.м. в панельном 17-этажном доме в микрорайоне Куркино.

Рыночная цена старой квартиры составляет 6 млн. рублей. Скидка с нее — 25%. Соответственно, в зачет идет 4,5 млн. рублей. Стоимость «куркинской трешки» — 6,7 млн. рублей. Таким образом, сделка обмена недвижимости с доплатой по системе trade in обойдется в 2,2 млн. рублей.

Очевидно, что такой способ обмена подойдет не всем желающим. Во-первых, дорого. Во-вторых, после выкупа квартиры хозяевам надо же где-то проживать и быть зарегистрированными до момента въезда в новую. Поэтому им лучше воспользоваться вторым вариантом обмена.

В этом случае строительная компания — она же продавец квартир в новостройке, сама занимается продажей старой квартиры, причем за цену, близкую к рыночной. Правда, оценивать ее будет не хозяин, а представитель этой компании. Новая квартира бронируется на срок, необходимый для продажи старой. Но здесь опять возникает проблема жилья и регистрации. Правда, если квартира в новостройке полностью готова, то участник обмена сразу после ее приобретения может вместе с семьей в нее переехать. Деньги за старую квартиру он получит после ее продажи.

Сделаем расчет второго способа обмена недвижимости на примере той же квартиры у метро Сходненская. Допустим, риэлтор компании оценил ее в 5,7 млн. рублей. Напоминаем, что квартира в новостройке Куркино стоит 6,7 млн. рублей. Дополнительные расходы участника обмена: риэлтору — 4% от общей стоимости (5,7 млн.), т. е. 228 тыс. рублей; аренда квартиры на период продажи старой или окончания чистовой отделки новой — 40 тыс. х 4 месяца = 160 тыс. рублей. Итого, доплата вместе с дополнительными расходами составит 1 млн. 388 тыс. рублей.

По сравнению с trade in это более выгодный вариант обмена старой квартиры.

Еще можно попытаться взять кредит в банке под залог прежней квартиры с целью приобретения новой. Имейте в виду, что банк не даст вам более 80% от цены вашей недвижимости и потребует подтверждения целевого использования кредита. Т. е. банку надо будет предоставить договор сделки и платежный документ об оплате. В этом случае выпиской из старой квартиры, а также ее продажей, для того чтобы погасить полученный кредит, можно будет заняться после покупки нового жилья.

Расходы при таком способе обмена будут складываться из затраты на получение самого кредита (примерно 2% от его размера) и оплаты услуг риэлтора.

Этот вариант обмена имеет и несколько другой способ, когда по кредиту предметом залога является квартира в новостройке. Правда, здесь уже надо играть по правилам ипотеки. При этом продавать старую квартиру начинают после оформления в собственность новой и регистрации там участника обмена и членов его семьи.

Ну и наконец, к обмену старой квартиры на новую чаще всего прибегают путем одновременной продажи и покупки недвижимости. Новое жилье непременно должно быть с оформленным правом собственности, хотя цена на квартиру, не оформленную таким правом, существенно дешевле. На рынке недвижимости достаточно нового жилья, в котором никто не проживал, поскольку такие квартиры были приобретены с инвестиционными целями.

Приведем расчет и для этого варианта, используя старые исходные данные. В этом случае стоимость новой трехкомнатной квартиры в микрорайоне Куркино с оформленным правом собственности будет 6,9 млн. рублей, а старой квартиры — 6 млн. рублей (цену назначал хозяин). Тогда доплата, без учета расхода на услуги риэлтора, составит 900 тыс. рублей.

Какой из этих вариантов обмена недвижимости выбрать, решать вам самим.