Приватизация жилья. Быть или не быть собственником?

Как известно, собственник квартиры имеет возможность не только владеть и пользоваться ею, но и распоряжаться, т. е. сдавать в найм, продавать, завещать и пр.

В общих случаях пакет документов для заключения договора передачи квартиры из государственной или муниципальной собственности гражданам состоит из:

 — заявления на приватизацию занимаемого жилого помещения;

 — ордера или договора социального найма;

 — выписки из домовой книги с информацией о гражданах, зарегистрированных на данной площади с момента получения ордера;

 — финансового лицевого счета.

В случае перемены места жительства в период с сентября 1991 г. по настоящее время, необходимо предоставить выписки из домовых книг со всех мест регистрации или справку о том, что в приватизации не участвовал.

Такую справку можно получить в органах Ростехинвентаризации (по-старому — БТИ) или в учреждении юстиции, администрации сельского (городского) поселения и пр. В данном случае действуют региональные директивы.

Одним из важных является вопрос: кто из зарегистрированных в квартире лиц будет участвовать в приватизации? Совершеннолетние члены семьи могут отказаться от участия в приватизации. В таком случае необходим визит к нотариусу для оформления соответствующего отказа.

Перечень документов может быть дополнен в зависимости от конкретной ситуации либо местной правоприменительной практики. В некоторых случаях правоустанавливающим документом служит не договор передачи квартиры из государственной собственности гражданам, а судебное решение.

Так, лица, уволенные с военной службы, рабочие и служащие воинских частей долгие годы не могли участвовать в приватизации. Дело в том, что ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда устанавливает запрет на приватизацию квартир, находящихся в домах закрытых военных городков.

В конце 2011 года изменения, внесенные в перечень закрытых военных городков распоряжениями Правительства Р Ф, раздвинули границы приватизируемого жилищного фонда Министерства обороны. Однако и до настоящего времени порядок передачи жилых помещений в собственность гражданам ведомством не разработан.

После обращения в Департамент жилищного обеспечения с заявлением о передаче занимаемой квартиры в собственность граждане получают «письмо счастья», из которого следует, что признание права собственности на занимаемую квартиру возможно лишь в порядке гражданского судопроизводства. В соответствии с положениями закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество судебные акты являются основанием для госрегистрации права на такое имущество.

Другим случаем обращения граждан в суды с исками о признании права собственности на квартиру является несоблюдение собственником жилого помещения требования о подтверждении ранее возникшего права в Едином государственном реестре прав, необходимость которого установлена законом от 9.06.2003 г. № 69-ФЗ.

Отсутствие в ЕГРП записи о ранее возникшем праве, несмотря на наличие заключенного договора передачи жилых помещений в собственность граждан, делает невозможной регистрацию перехода права на квартиры, передаваемые в порядке приватизации.

Еще одной причиной приватизации через суд является отсутствие у граждан документов, подтверждающих заключение договоров социального найма. Как правило, данные обстоятельства возникли у граждан, занимающих жилые помещения, которые находятся на балансе акционерных обществ, являющихся правопреемниками государственных предприятий. По данной категории дел суды привлекают к участию в деле соответствующие органы власти, осуществляющие функции по управлению государственным и муниципальным жилищным фондом, в связи с чем процесс растягивается на несколько месяцев.

Когда исковое заявление и документы подготовлены грамотно, то процедура признания права собственности в судебном порядке длится около 3-х месяцев. Если же в документах есть огрехи либо процесс откладывается из-за отпуска (болезни) судьи, то он растягивается до полугода.

При подаче в отделение службы государственной регистрации заявления о регистрации права собственности на основании договора передачи квартиры в собственность граждан либо решения суда необходимо приложить технический паспорт жилого помещения и кадастровый паспорт.

Поскольку с 01.01. 2013 г. закон о государственном кадастре недвижимости действует в полной мере, то для первичной регистрации права собственности граждан на квартиру необходимо осуществить кадастровый учет квартиры. Для этого надо подать заявление в специализированные организации на изготовление технического паспорта на квартиру. На основе технического паспорта Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт объекта недвижимости, который представляет собой выписку из кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости.

Гражданам, решившим приватизировать жильё, следует иметь в виду, что подготовка технических документов занимает примерно 2 месяца.

Кроме того, в отдельных регионах отделения Ростехинвентаризаци отказывается принимать заявления граждан, объясняя тем, что изготовление документов технического учета невозможно, поскольку дом, стоящий на балансе министерства или ведомства, в целом не обмерен. Поэтому граждане вынуждены обращаться в вышестоящие организации либо в суд с иском об обязании провести технический учет.

Как видим, вопрос о приватизации квартиры нужно решать сегодня, т.к. для некоторых граждан ситуация сходна с той, когда необходимо успеть вскочить на подножку уходящего поезда.