Как инвестировать в зарубежную недвижимость?

Запомните, решение инвестирования принимается не там, где вас заманивают, заливая в уши тягучий елей, соблазняя калейдоскопом ярких аффирмаций и избитыми трюками с умопомрачительными скидками (при срочном заключении договора). О настоящих инвестициях не кричат, их рассчитывают с калькулятором в руках, просматривая аналитические обзоры, полные скучных графиков и таблиц, общаясь с целой группой искушенных, узкопрофильных, независимых консультантов (экономистов, юристов, риэлторов, аналитиков). К сожалению, самостоятельно провести такой анализ крайне сложно…

Предположим, что вы все просчитали и взвесили, придя к выводу, что из всех инвестиционных инструментов, доступных на данный момент, по тем или иным причинам вам более привлекателен именно этот.

О чем необходимо знать, прежде чем вы изъявите желание приобрести какую-либо недвижимость. Мнение о том, что она всегда и везде растет в цене, это серьезное заблуждение (надеюсь, что тех, кто этого еще не знает, осталось не так много), а также что цены на нее после падения относительно быстро восстанавливаются. Это далеко не всегда так. Иногда на восстановление уходят десятилетия, а иногда восстановления не происходит и вовсе. Худший вариант и кошмар инвестора — когда цены продолжают падать вплоть до нулевой отметки (и это может произойти не только в регионе, который неожиданно стал депрессивным), продолжая приносить владельцу не только убытки, связанные с полной потерей вложенного капитала, но и дальнейшими расходами, связанными с содержанием недвижимости и налогами за обладание ею.

Следующее, что необходимо понять — то, что дом вашей мечты и инвестиция не имеют между собой ничего общего… Дом-мечта — это ментальная проекция на позитивные эмоции, предвкушения отдыха и сладкого бесконечного расслабления. Инвестиции — это постановка во главу угла получения прибылей, дохода, настрой на серьезную работу и глубокий прагматичный анализ, лишенный даже тени романтического флера… Возможен ли компромисс? Возможен, но, как почти любой компромисс, он ущербен, и здесь чем больше вас тянет к одному, тем больше страдает другое…

В чем же все-таки разница, попробую объяснить на пальцах… Что большинство из нас представляет, когда рисует в своем воображении место, в котором бы хотелось жить и наслаждаться жизнью? Теплое чистое море, отсутствие преступности, низкие цены, качественные продукты питания, приветливые и улыбчивые аборигены. Но вы должны понимать — данные критерии далеко не всегда играют определяющую роль при выборе объекта инвестирования. Что далеко ходить? Москва — лидер по инвестиционной привлекательности в России — возможно, это не совсем корректный пример, ведь мы рассуждаем о зарубежной недвижимости, зато он предельно понятен всем нашим соотечественникам.

Перед тем как заняться этим сложным процессом, необходимо ответить себе на следующие вопросы:

Для чего вам это надо? Ответьте себе честно — честолюбие, страховка, обучение детей (может, выгоднее арендовать квартиру на время их учебы)… Все перечисленные варианты ничего общего с инвестированием не имеют.

Горизонт вашего инвестирования — срок, на который вы готовы вложить свои средства (если вы собираетесь инвестировать менее чем на 3−5 лет, вам лучше найти другой инвестиционный инструмент).

Объем инвестирования. Вы должны понимать, что одним из важных критериев инвестирования является ликвидность. Как правило, наиболее ликвидные объекты не являются самыми дорогими, но и самыми дешевыми тоже бывают крайне редко… Миллионеров не так много, а мусор никому не нужен.

Допустимые потери. Вы должны понимать то, что любые инвестиции, даже самые безопасные, не исключают пусть и минимального, но риска. Вы должны заранее знать, на какие максимальные потери готовы идти, и после какого предела в случае неблагоприятного развития событий вы будете должны выйти из вашей инвестиции с потерями.

Сколько времени вы готовы этому посвятить (если нет времени хотя бы на поверхностный анализ и контроль за вложениями, считайте еще расходы на консультации и управление).

Что для вас более важно — доход или безопасность (высокие доходы, как известно, связаны с высокими рисками).

Ожидаемый доход. Вы не можете знать наверняка, каким он будет, но предполагать и рассчитывать его необходимо — просчитать потенциальную доходность объекта, учитывая все возможные доходы и расходы по нему (при этом необходимо учесть, что, к примеру, в Болгарии продолжительность высокого сезона только около 4−5 месяцев, а потом ваша недвижимость может простаивать), постоянные расходы (коммунальные платежи, услуги управляющей компании), периодические (налоги, билеты, визы, медицинская страховка и т. п.).

Кто покупает недвижимость, какого, рода, почему, сможете ли вы продать выбранный вами дом — кому, за какой срок… Вы должны быть абсолютно уверены, что приобретенная недвижимость может быть продана вами в любой момент за относительно сжатые сроки с возможно минимальными для вас потерями.

На что еще следует обратить внимание при выборе инвестиционной недвижимости:

Насколько заявленная продавцом цена является адекватной рынку и в чем причины отклонения от среднерыночной цены (завышенная цена, как и заниженная, должна вызывать у вас подозрения, а не приступы эйфории).

Растущая рыночная стоимость недвижимости — лишь обратная сторона инфляции, и реальный доход, который вы сможете получать, это скорее всего лишь рента.

Когда рост цен на недвижимость превышает рост инфляции — это тревожный признак того, что на рынке скорее всего назревает ценовой пузырь. И в такие моменты надо четко для себя понять, кто вы — инвестор или спекулянт (инвестор не обращает внимания на коррекцию цен и держит средства в активе, спекулянт — стремится продать на максимуме).

Приобретение объекта недвижимости на стадии строительства с целью его дальнейшей перепродажи до сдачи объекта в эксплуатацию путем переуступки права является не операциями с недвижимостью, а спекуляцией с использованием производных инструментов с повышенной степенью риска, а именно — деривативов, что является безусловно очень доходным, но и очень рискованным бизнесом, а именно — спекуляциями, которые значительно отличаются от инвестиций, о чем и говорят особо искушенные профессионалы рынка.

Тонкости законодательства. Так, к примеру, в большинстве стран продать объект недвижимости без уплаты налога на полученную прибыль можно лишь через несколько лет, и сроки, как правило, немаленькие.

Исходя из основ технического анализа, не стоит покупать недвижимость, которая достигла своего ценового пика, так как за пиком, как правило, следует спад. На падении тоже покупать не рекомендуется, так как никто не знает глубины падения.

Насколько стабильна политическая и экономическая обстановка в стране, выбранной для инвестиций.

Насколько устойчивы в ней местные банки.

Насколько развита в стране ипотека, и на каких условиях и кому ее выдают.

Транспортная доступность (общественный, дороги, вокзалы).

Инфраструктура (школы, детские сады, сфера развлечений и быта, медобслуживание, магазины).

Качественные и технические оценки объектов инвестирования — вода, отопление, кондиционирование, звукоизоляция, качество строительства, отделки, мебель, прилегающая территория, предоставляемые сервисы (охрана, уборка, обслуживание — сантехническое, электрика и т. п., связь (интернет, телефон), спортзал, вид из окна и т. п.).

Есть ли у вас возможность контролировать свои инвестиции (вами, доверенным лицом, управляющей компанией по вашему поручению и т. п.).

Есть ли у вас возможность защищать свои инвестиции (в суде — время, средства, связи, знание языка и законов, и т. п.).

Если я дал вам возможность в общих чертах понять о сложности данного процесса, считаю свою задачу выполненной. Удачных вам инвестиций, друзья!