Что нужно знать об ипотеке? Часть 1. Основные положения

Возникновение ипотеки и ее регулирование

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными актами.

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. При этом залогодатель предоставляет недвижимое имущество в залог, а залогодержатель принимает это имущество в залог.

Стоит отметить, что в роли залогодержателя может выступать только сам кредитор, а вот залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). При этом третье лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника, а отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными.

То есть эти отношения могут регулироваться отдельным договором, в котором может предусматриваться право третьего лица (залогодателя) на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Если такой договор между последними лицами отсутствует, то третье лицо (залогодатель) в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков, руководствуясь правилами о неосновательном обогащении.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по другим договорам. Наиболее распространенными из них являются кредитный договор и договор займа. Общим признаком для всех этих договоров является денежный характер обязательства. Это означает, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т. д.

Требования, обеспечиваемые ипотекой

Требования, обеспечиваемые ипотекой, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Под дополнительными суммами в данном случае понимаются причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом (заемные средства).

Также договором об ипотеке обычно предусматривается неустойка — денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Предмет ипотеки

Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей.

Так, законодатель определяет следующее недвижимое имущество, которое может быть заложено по договору об ипотеке:

«- земельные участки, за исключением участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также часть земельного участка, площадь которого меньше установленного нормативными актами минимального размера;
 — предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
 — жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
 — дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
 — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты».

Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

Право общей собственности — это право собственности на одну и ту же вещь нескольких лиц, каждый из которых является собственником, а совместно они именуются сособственниками. Общая собственность бывает как с определением долей и называется долевая собственность, так и без определения долей — совместная собственность участников.

Соответственно, различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности.

Общая собственность именуется долевой в том случае, когда каждый из ее участников обладает определенной долей, выраженной в виде арифметической дроби (например, ½).

При общей совместной собственности доли участников не определены. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Действующее законодательство позволяет заключать договор об ипотеке на имущество, находящееся как в общей совместной, так и в общей долевой собственности.

При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников. А вот участник общей совместной собственности, может заложить имущество только при наличии письменного согласия на это всех собственников.