Договор ренты: благо или изощрённый обман?

- Почему? — заинтересовался я.

- Ну, как же, — ответил мой знакомый, — суды завалены исками о признании таких договоров недействительными: во-первых, от получателей ренты; во-вторых, от недовольных наследников.

- А вот тут, пожалуйста, поподробнее, — сказал я адвокату.

Впрочем, просвещать меня юристу было лень. Вместо этого он дал копии нескольких судебных решений, предоставив возможность разбираться самому.

Чтобы уяснить суть договоров ренты, в первую очередь следует читать Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Схема тут следующая: если вы передаёте плательщику ренты в собственность некое имущество, то взамен должны регулярно (периодически) получать определённую денежную сумму, что и называется рентой. Чисто теоретически вы становитесь рантье. Однако Г К РФ такое понятие не вводит, и потому имеются ли в современной России рантье или их нет — вопрос дискуссионный.

Существует несколько разновидностей договора ренты в зависимости от вида передаваемого имущества и срока действия договора. В качестве получателя ренты может быть физическое или юридическое лицо, в последнем случае это должно быть некоммерческое предприятие, например, благотворительная организация. В российских реалиях чаще всего встречается договор пожизненного содержания с иждивением; естественно, что при этом получателем ренты является гражданин.

Согласно статьям 601 и 602 ГК РФ выплачиваемая рента при пожизненном содержании не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), а передаваемым имуществом должна быть недвижимость — дом, квартира, земельный участок.

И вот дальше начинается самое интересное. Давайте прикинем: двести рублей в месяц — именно такой смешной суммой ещё совсем недавно были два МРОТа; а цена на недвижимость? Квартира в Москве могла стоить и миллион долларов. Несоразмерность платежей за получение права собственности на недвижимость и её ценой тут очевидна. К тому же в случае договора ренты не надо платить налоги, чего не скажешь про дарение или куплю-продажу.

Именно поэтому в последние годы появилась оригинальная тенденция, когда договор ренты используется не по своему прямому назначению, а для передачи права собственности на объекты недвижимости. «А что в этом плохого?» — может спросить неискушённый читатель.

Да, соблюдаются все внешние признаки договора ренты: нотариальное заверение, пресловутые два МРОТа в качестве выплат, якобы имевших место, и даже государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Но фактически это притворная сделка. На самом деле такой договор ренты используется для лишения наследников причитающегося им наследственного имущества, причём сразу всех наследников — как по закону, так и по завещанию.

Есть цивилизованные способы передачи собственности: купля-продажа, дарение, завещание, наконец. Однако наши хитроумные сограждане и здесь стараются быть впереди планеты всей. Уговорит кто-то из родственников подписать старушку (тётю, бабушку или кого ещё из родных) договор ренты, и глядишь, все остальные наследники останутся с носом.

Конечно, наследники, узнав про столь изощрённый ход своих ненаглядных родственников, частенько не хотят с этим мириться и пытаются оспорить договор ренты. Чтобы начать действия в правовом поле, у них есть на это один год с момента, когда после смерти наследодателя им стало известно о договоре ренты (статья 181 ГК РФ). Поскольку договор ренты является сделкой, то в качестве приемлемого пути может быть избрана статья 177 ГК РФ, в которой говорится о недействительности сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий.

* * *

Наследников много, старушек и стариков в России ещё больше, вот и плодятся, словно грибы после дождя, договоры ренты, не имеющие собственно к ренте никакого отношения. (Повторно-ранний капитализм?! Может быть, так это следует характеризовать?)

А потом текут вереницей в суды иски о недействительности договоров ренты, и вроде бы все при деле: истцы, ответчики, нотариусы, адвокаты. Вот только лишняя работа судьям. Федеральным российским и тем, которые будут на Страшном суде.