Как избежать ловушек при покупке квартиры?

Много уже написано о необходимости внимательно читать договоры с риелторским агентством и непосредственно договоры купли-продажи. Но о некоторых «ловушках», которые могут поджидать доверчивого покупателя при покупке квартиры, хотелось бы рассказать в данной статье.

Ловушка первая: покупка квартиры по доверенности от собственника.

Хорошо, когда продает квартиру непосредственно собственник, с которым имеешь дело, либо его близкий родственник (сын, супруг, родитель). Но если квартиру по доверенности продает «седьмая вода на киселе» в плане родства и есть возможность связаться с собственником, то лучше подстраховаться и это сделать. Иначе сделка может быть признана недействительной (ничтожной) из-за отсутствия волеизъявления собственника.

В моей практике имел место случай, когда троюродный племянник по поддельной доверенности продал квартиру бабушки, умершей за год до выдачи доверенности. По иску наследницы (дочери бабушки) сделка была признана недействительной, квартира ей (наследнице) возвращена, племянник посажен в тюрьму и с него взысканы деньги в пользу покупателей. Хэппи-энд, если не считать того, что взыскивать с этого племянника нечего, имущества у него нет и места работы, соответственно, тоже. И остались люди без денег и квартиры.

Ловушка вторая: покупка квартиры в долевой собственности.

Согласно ч.1 ст. 246 Гражданского Кодекса Р Ф: распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

То есть без согласия другого сособственника вы эту квартиру купить не могли и в дальнейшем продать не сможете. Хорошо, если другой сособственник — вменяемый человек и вы с ним в хороших отношениях, но вот если у него с головой что-нибудь случится либо вы поругаетесь, то ни продать, ни сдать, ни каким-то иным способом распорядиться квартирой вы без его согласия не сможете. И этот риск следует хорошо оценить при покупке квартиры. Конечно, потом, при наличии технической возможности, можно выделить свою долю в квартире в натуре в судебном порядке, но это достаточно сложный и трудоемкий процесс.

Ловушка третья: произведенная прежним хозяином самовольная перепланировка, не отраженная в техническом паспорте. Если вы, проконсультировавшись с юристом, видите, что в дальнейшем сможете её (перепланировку) легко узаконить через суд (учтите, что на это тоже нужны время и деньги), не собираетесь продавать эту квартиру в будущем, а сейчас время поджимает и квартира нужна срочно, можете рискнуть и купить квартиру, представив в регистрирующие органы старый технический паспорт, где перепланировка не отражена.

Но погнавшись за быстротой и возможной дешевизной квартиры (квартиры с неузаконенными перепланировками обычно продаются со скидками), вы можете нажить следующие проблемы.

• Перепланировка может нарушать технические и санитарные нормы и правила, и тогда узаконить её в судебном порядке вы не сможете. Более того, будете вынуждены приводить квартиру в первоначальное состояние за свой счет, поскольку бывший владелец квартиры окажется ни при чем (купили-то вы её по старому техпаспорту).

• Рассмотрение иска о перепланировке в суде занимает время и отнимает деньги на юристов и заключения о соответствии перепланировки требуемым нормам.

• Если в результате перепланировки предыдущий собственник умудрился расширить квартиру за счет общего имущества (например, захапал часть лестничного пролета) или земли города (например, балкон достроил на земле), в судебном порядке такую перепланировку никто не узаконит, и вам придется сужать квартиру до границ, обозначенных в старом техпаспорте.

Так что лучше покупайте квартиру, где техпаспорт соответствует фактическому состоянию квартиры.

Таким образом, помимо грамотного составления основного договора купли-продажи квартиры, при покупке квартиры следует обратить внимание на следующие пункты:

1. Наличие волеизъявления собственника, если квартира продается по доверенности.

2. Наличие сособственников и их вменяемость.

3. Соответствие техпаспорта квартиры её фактическому состоянию.

И удачных вам покупок!