Как переоформить пай на землю?

Во время проведения земельной реформы и при реорганизации колхозов, в начале 90-х годов XX века, всем селянам, работавшим в свое время в колхозах (совхозах), выдавались «Свидетельства о праве собственности на землю», а также «Свидетельство собственности на имущественный пай». В первом случае в Свидетельстве указана земельная доля с оценкой в баллогектарах, во втором — существенный пай в денежном эквиваленте.

Рассмотрим первый случай. Здесь пай (земля) не выделен в натуре, хотя наследник умершего родственника, вступив в наследство, наследует и этот пай. Чтобы выделить землю в натуре, уточнить границы участка, «не потеряться» в большом обществе таких же держателей паев и бывших работников колхоза (и их наследников), чтобы впоследствии иметь возможность распоряжаться землей как собственностью (продать, подарить, завещать и прочее), потребуется вызвать кадастрового инженера из районного или областного центра (стоит более 20000 рублей) и с его помощью провести межевание.

При уточнении границ конкретных земельных участков потребуется собрать всех собственников паев земли, не выделенной в натуре, на общее собрание для согласования границ участков. Это можно сделать через местную муниципальную администрацию или районную газету. Как правило, поселковая администрация помогает инициативным жителям. Еще лучше (по моему опыту) на таком собрании принять решение об организации коллективного межевания, обратившись с оптовым заказом к кадастровым инженерам сразу на несколько участков (пайщиков) — тогда стоимость работ уменьшается в разы.

Также потребуется взять кадастровую выписку о земельном участке. Эта выписка из государственного кадастра недвижимости выдается бесплатно через 2 недели после обращения за ней по личному заявлению или по доверенности — территориальным отделом управления Роснедвижимости по соответствующей области РФ. Далее с этим комплектом документов обратиться в местное отделение Росреестра для регистрации права собственности.

Должен заметить, что процесс этот длительный и затратный, хотя и «овчинка стоит выделки». К примеру, только балансовая стоимость земельного участка, выделенного под сельхозназначение, площадью 110 баллогектаров (примерно 7 га) составит более 2 млн. рублей. А реальная стоимость, за которую можно продать этот участок земли варьируется от региона, самой земли, соседних участков и прочих заслуживающих внимание факторов. По данным на март 2009 года, участок площадью 8 га в Псковской области продавался по цене 840 тыс. рублей.

Не будем забывать, что такой участок можно не только продать, но и сдать в аренду местным фермерам и получать доход, а также использовать его как закладную или обеспечение при получении кредита, в том числе под ипотеку.

Некая проблема имеет место быть в том, что сегодня в России есть разграничение по назначению земли. Так, к примеру, если назначение земельного участка — для сельхозработ (как у большинства бывших крестьян), то что-либо строить на этой земле или производить промышленным способом нельзя по закону — только сеять и собирать урожай; иначе нужно переводить землю под другое «назначение».

Законные обоснования

Полагал бы обратить внимание заинтересованных читателей на следующие положения законодательства Российской Федерации применительно к земельным участкам и земельным паям.

Свидетельство о праве на наследство согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является одним из документов — оснований государственной регистрации права на объект недвижимости (долю в праве собственности на него). Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон).

Итак, согласно ст. 12 Закона (цитата):

• без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление, либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности;

• участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. При этом передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 Закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю (конец цитаты).

Последовательность действий, связанных с выделением земельного участка в счет своей земельной доли (своих земельных долей) для создания либо расширения личного подсобного или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжение им иным образом, регламентирована статьей 13 Закона.

Вопросы предоставления заявителями документов для осуществления кадастрового учета и состава необходимых для кадастрового учета документов урегулированы Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в частности его статьями 21 и 22. При этом проведение кадастровых работ, в результате которых кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ межевой план, осуществляется в соответствии с положениями части 4 статьи 1 и статьей 35−37 данного Федерального закона.