Как выбрать квартиру в ипотеку? Плюсы и минусы первичного и вторичного жилья

Свою первую ипотеку я брала 14 лет назад, и это было ох, как нелегко. Для сравнения: те же 10 лет назад 2−3 сделки из 10 совершались посредством ипотечных средств. Сегодня это 8−9 из 10.

Связано это и с падением ставки рефинансирования, которая влечет за собой снижение кредитных ставок. И с усовершенствованием законодательства в сфере ипотеки, которое снижает риски обеих сторон сделки. И с конкуренцией среди банков за «длинные» и защищенные виды кредитов, даже сама процедура оформления документов облегчилась в разы.

А еще огромную роль играют специальные программы поддержки от государства, такие, например, как материнский капитал, программы для молодых семей и военная ипотека. И увеличение объемов ввода в эксплуатацию новых жилых комплексов, а соответственно, и специальные льготные программы для покупателей новостроек.

Какие же плюсы и минусы есть в покупке жилья первичного и вторичного рынков? Разбираемся!

Первичное жилье, казалось бы, хорошо со всех сторон:

• Современные планировки со светлыми комнатами и грамотным распределением жилых зон.
  
• Новые районы, где достаточно мест для парковки и глаз радуется нарядным фасадам домов.
• Специальные предложения от банков на ипотечные программы для аккредитованных застройщиков.

А дальше — минусы. Новые районы, как правило, это частично или полностью отсутствующая инфраструктура:

• Детские сады, а тем более, школы и поликлиники, открываются через несколько лет после заселения домов — если повезет и район достаточно разрастётся. Это не всегда важно очень молодой семье или одиноким людям, но для семьи с детьми может стать непреодолимым неудобством.
• Транспортные маршруты налаживаются постепенно и не всегда в достаточном количестве.
• Парки и скверы — не очень много застройщиков озабочены облагораживанием территории и посадкой деревьев, а это важно для, опять-таки, семей с детьми, да и просто любителей прогуляться или заняться спортом на воздухе.

• Наспех уложенные тротуары и детские площадки, в период дождей превращающиеся в месиво из-за отсутствия нормальных покрытий, снующей туда-сюда строительной техники и периодически невывозимого строительного мусора.
• Звуки ремонтов у соседей еще годы будут услаждать слух, а лифт очень быстро станет выходить из строя и потеряет приличный вид из-за постоянных перевозок строительных материалов и мебели.
• А еще, как частенько говорят мои коллеги-специалисты из отделов оценки недвижимости, строят нынче так, что лучше купить то, что уже устоялось. Осторожничают, видимо. Тем не менее то, что уже «устоялось» — те же, например, относительно новые жилые комплексы, построенные несколько лет назад, обжиты и ощутимо дороже. Да и к первичке и всем ее бенефитам в виде льготных ипотечных программ — не относятся.

Плюсы старого доброго вторичного жилья:

• Во-первых, развитая инфраструктура — детский сад, и не один, школа, и не только общеобразовательная, но и художественная-музыкальная, развитая транспортная инфраструктура, поликлиника и парк со сквером.
• Во-вторых, давно устоявшиеся дома, без риска осадки, трещин, стяжек и т. п.
• В-третьих, отсутствие массовых ремонтов.

Минусы:

• Старое есть старое. Как любят говорить агенты по продажам: «Подъезды, пропитанные ароматами кошек». Это дело наживное для любой многоэтажки, но специфические ароматы подвалов — да, это бич старого жилого фонда.
• Очень часто старые дома требуют постоянного ремонта.
• Зачастую — отсутствие достаточного количества мест для парковки, т.к. такие районы застраивались до того, как в каждой семье появилось по 1−2 машины.
• Нет бонусов от банков при покупке недвижимости в ипотеку, как с большинством новостроек, да и программы для молодых семей, как правило, тоже нацелены на более выгодную покупку первичной недвижимости.

Каждому решать самостоятельно, в старом или новом районе пускать корни. Лично я всегда выбирала районы с развитой инфраструктурой, но с домами 80-х и ранее годов — то есть, вторичную недвижимость. В таком доме живу и сейчас.

Но главное, радует то, что получение и оформление ипотеки перестало быть столь дорогим и морально тяжелым событием. Под окнами регистрационной палаты не нужно стоять часами, как это было на заре развития ипотеки: теперь подать документы для наложения обременения достаточно в МФЦ по предварительной записи — быстро и удобно. Список документов и требований снизился в разы, дополнительные комиссии по типу «За ведение/открытие счета» канули в Лету, а оценка недвижимости и страховка не стоят столь драконовских денег.

Поэтому несбыточная мечта молодых семей 15−20-летней давности — иметь свое собственное гнездышко — гораздо более осуществима и посильна. Даже в каком-то смысле стала повседневной реальностью.