Как не стать жертвой обмана при купле-продаже недвижимости?

1. Слишком заманчивая цена

Тот случай, когда покупателю предлагают купить объект по цене намного ниже рыночной или продавцу — задорого его продать, но сомнительным способом оформления сделки. Торг всегда уместен, и в некоторых случаях, таких как смена страны постоянного места жительства, участники сделки готовы торговаться и скидка может достигать даже 30% от средней цены на рынке. Но все-таки продажа — это не подарок.

• Если незнакомые люди предлагают вам купить объект почти задаром, в будущем вы можете узнать о нем что угодно: начиная с того, что могут быть ипотеки и аресты, заканчивая тем, что ведется уголовное дело, участником которого станете вы.

Слишком низкая цена — это признак обмана, характерный не только для вторичного рынка, но и для первичного.

• Застройщики, которые предлагают вложить в строительство домов с самой низкой ценой за квадратный метр, как правило, используют материалы наихудшего качества, небезопасные для здоровья, строят на неблагоприятной для этого почве, имеют проблемы с законом или вообще не собираются достраивать свои здания.

Например, один человек вложил деньги в строительство дома на этапе котлована с ценой примерно на 30% ниже средней за квадратный метр. Вместо запланированных 2 лет дом строился больше 10-ти. Все эти годы семья была вынуждена снимать другую квартиру. И вот когда дом, наконец-то, достроился, оказалось, что их квартира на несколько метров больше, чем запланировано, и их попросили доплатить разницу по полной стоимости после сдачи дома.

С большим трудом удалось договориться вместо доплаты заменить квартиру на другую, меньшую по площади. Но арендная плата за чужое жилье за 8 лет полностью «съела» всю финансовую выгоду. В итоге эти люди были рады, что дом вообще достроился. Потому что этого могло и не произойти.

2. Поспешность

Большинство людей продает и покупает недвижимость всего несколько раз в жизни. Но даже если вы опытный инвестор, нетерпеливость другой стороны должна вас сильно насторожить.

Например, один человек сказал другому, что приехал на сделку из зоны военных действий и дважды ездить не будет, поэтому предлагает оформить договор немедленно, что они и сделали. Когда через несколько дней покупатель пошел «прописываться» в квартиру, оказалось, что относительно ее незаконного переоформления уже ведется уголовное дело, а ее законным владельцем является совсем другой человек. Найти лжепродавца так и не удалось.

3. Сокрытие документов и информации

На данный момент информация в государственных реестрах недвижимости является общедоступной, и любой человек может получить ее. Если намерения сторон чисты и серьезны, они не должны бояться показать друг другу свои личные документы и документы на недвижимость. Копии или фотографии паспорта и кода другой стороны, а также их правоустанавливающих документов вообще необходимо хранить после сделки не менее 3 лет.

Например, после изучения документов продавца оказалось, что право собственности на квартиру у него еще не возникло, а значит и продавать ее он не может.

4. Частая смена собственников

Иногда юридические проблемы объекта недвижимости не лежат на поверхности, но смена нескольких собственников в течение последнего года указывает на то, что о таких проблемах покупатель узнает уже после сделки.

Например, человек дал задаток за квартиру и после этого обратился к юристам за проверкой ее чистоты. Оказалось, что квартира, якобы унаследованная продавцом, уже была им отчуждена ранее в пользу другого покупателя, после чего договор был расторгнут, и все это — в период до оформления права собственности на наследство.

Кроме того была выявлена смена фамилии продавцом незадолго до «наследования» квартиры. Это указывало на необходимость более тщательной проверки. Но клиент резонно не захотел ее проводить и просто подыскал другую квартиру. Когда он позвонил риелтору, оказалось, что тот прекрасно знал о проблемности данного объекта и ничего не сообщил покупателю об этом.

5. Интриги риелторов

Если между продавцом и покупателем стоит риелтор, а иногда и несколько, то в сделке появляются чужие интересы, зачастую отличные от интересов тех, кого риелторы должны представлять.

Ни в коем случае не хочу обидеть всех риелторов, многие из которых качественно выполняют возложенную на них роль. Но к сожалению, в 99% случаев в проблемных сделках с недвижимостью участвует именно недобросовестный риелтор, который по своему умыслу или непригодности создает огромные риски участникам самой сделки. Его задачей является не забота о клиенте, а извлечение собственной прибыли любым путем.

Например, состоится сделка или нет, задачей некоторых риелторов является «вырвать» у клиента задаток, а там «хоть трава не расти». Такие риелторы «втираются в доверие» и просят клиентов отдать им «на сохранение» задаток, «чтобы не потратили». В лучшем случае, этот задаток пойдет на оплату услуг риелтора. В худшем — получить такой задаток и являлось задачей риелтора, после чего он «умывает руки».

Никогда не передавайте риелтору никаких денег до момента заключения основного договора без письменного соглашения. Все суммы, которые вы передаете, фиксируйте письменно.

Распространенным трюком риелторов склонить к сделке является ложный (т.е. подставной) покупатель или продавец. В случае с продавцом риелтор сообщает продавцу, что покупатель также рассматривает еще одну квартиру другого продавца, который готов уступить ее по более выгодной цене. На самом деле, второго продавца или покупателя может и не быть, а разницу в торге риелтор полностью или частично положит себе в карман. Этот прием прекрасно описан во французской комедии «Дом со скидкой».

Что объединяет участников всех перечисленных мной бедовых случаев? То, что на этапе оформления сделок они решили сэкономить на правовой помощи адвоката. Будьте бдительны! Покупка недвижимости — очень серьезный шаг, лучше обезопасить себя в таком деле как можно лучше.