Какие есть риски при приобретении жилья в Паевом ипотечном Кооперативе?

Вступить в ПиК может любой желающий не старше 55 лет (нижний порог не определен), имеющий при себе паспорт РФ, вступительный и первоначальный паевой взносы.
Вступительный взнос — это 5% от ориентировочной стоимости приобретаемой недвижимости, но не менее 2000 у.е.
Первоначальный паевой взнос — минимум 10%. Но можно внести только вступительный взнос и 300 у.е. в качестве первоначального паевого взноса, и в рамках накопительной программы накопить требуемые 10%.

Как только член ПиК внесет необходимые взносы, он попадает в очередь, состоящую из других членов кооператива.
Она состоит из трех уровней.
Первый уровень: «Накопление пая».
Второй уровень: «Подбор недвижимости».
Дополнительный уровень: «Временный отказ от права на подбор недвижимости».
Переход из одного уровня на другой происходит при достижении максимального рейтинга среди членов кооператива.

Для достижения максимального рейтинга нужно одновременно выполнить ряд условий, но не все эти условия зависят от члена кооператива:
 — внесение вступительного взноса в полном объеме;
 — накопление необходимой величины паевого взноса;
 — отсутствия нарушения Членом кооператива обязательств по внесению ежемесячных паевых взносов;
 — наличие достаточного количества денежных средств в Паевом фонде кооператива;
 — внесение на расчетный счет кооператива суммы расходов на нотариальные услуги и на услуги по регистрации права собственности на недвижимость.

Но «Главным определяющим фактором рейтинговой системы и длительности рассрочки по оплате паевых взносов является полезность внесенных членами кооператива паевых взносов для осуществления кооперативом своих уставных задач и достижения уставных целей», эту фразу следует понимать так: кто больше внесет паевых взносов, тому быстрее купят квартиру.

Другими словами, срок ожидания права на подбор недвижимости может существенно затянуться, ведь достигнуть максимального рейтинга весьма непросто. Успеха достигают члены, которые внесли 40−60% паевого взноса. Очень плохо, что сроки не определены, ведь за время паенакопления цены на недвижимость могут существенно вырасти.

Более того, после того как член вступил в кооператив и попал в очередь, ПиК выдает гарантийное обязательство, в котором говорится о том, что ПиК гарантирует получение права на подбор недвижимости ОРИЕНТИРОВОЧНО в такой-то срок.

А после получения права на подбор недвижимости член ПиК обязан заключить договор на оказание посреднических услуг при приобретении объекта недвижимости с определенной уполномоченной риэлтерской компанией (РК). В этом договоре РК обязуется провести юридическую проверку подобранной квартиры, организовать подписание договора купли-продажи и взаиморасчеты между сторонами. Другими словами, ездить на просмотры квартир, вносить и возвращать авансы/задатки будет сам член ПиК. Риэлтерская компания этим не занимается.

Стоимость услуг РК — 2−3% от цены недвижимости.
Если же член кооператива отказывается от заключения договора с РК, то к нему применяется процедура выхода из ПиК и ему в течение 60 рабочих дней возвращается сумма паевого взноса. Вступительный взнос не возвращается ни при каких обстоятельствах.

Также в ПиК существует зачетная программа. По этой программе Член кооператива, уплатив вступительный и первоначальный паевой взносы, может использовать имеющееся в его собственности жилье для оплаты последующих паевых взносов в следующих формах:
 — путем отчуждения зачетной недвижимости на вторичном рынке, через уполномоченную ПиК риэлтерскую компанию, и зачисления полученных денежных средств в счет паевого взноса;
 — путем организации срочного выкупа недвижимости уполномоченной риэлтерской компанией, и зачисления полученных денежных средств в счет паевого взноса;
 — по предварительному согласованию с ПиК — путем передачи зачетной недвижимости в собственность кооператива в качестве части паевого взноса.
Другими словами, РК или ПиК может выкупить или выставить на продажу недвижимость по интересной им цене, которая, вероятно, будет ниже рыночной. А разницу положить в карман.

Другим членам кооператива ПиК может навязать приобретение этого зачетного жилья. По завышенным ценам. А если член ПиК подбирает свой вариант, РК, проведя юридическую проверку, по каким-либо причинам отказывает в приобретении этого жилья. Причины можно найти всегда.

Когда же мытарства члена кооператива заканчиваются, квартира подобрана и одобрена, наступает день сделки купли-продажи.
В момент передачи денег с членом кооператива заключается договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа. Этим договором накладывается залог на приобретаемую квартиру (ипотека в силу закона).
Правоустанавливающие документы в течение 10 дней член ПиК обязан передать на хранение в ПиК до полной выплаты пая. После сделки член ПиК обязан застраховать риск полной или частичной потери титула собственности на 3 года. Стоимость страховки составляет 0,6% за каждый год.

Далее начинаются ежемесячные платежи, которые делятся на равные части и включают в себя ежемесячный паевой членский взнос. Паевой взнос — это сумма пая, поделенная на срок займа. А членский взнос — это «проценты» за пользование займом. От 1 до 5% годовых в зависимости от срока займа.

Член кооператива может в любой момент расторгнуть членский договор. Но ему возвращается только сумма пая. Первоначальный взнос и членские взносы не возвращаются. Паевой взнос возвращается в течение 60 рабочих дней. Срок может затянуться, если в паевом фонде кооператива нет денег на возврат пая. Можно сделать срочный возврат в срок не более 15 дней. Но в этом случае нужно будет заплатить в страховой фонд кооператива 5% от возвращаемой суммы.

После полной выплаты пая члену ПиК возвращаются правоустанавливающие документы на приобретенную квартиру, выдается документ, подтверждающий выплату пая и залог можно снять.

Может быть кому-то покажется выгодным приобретение жилья через ПиК, но риски знать необходимо!
Удачи вам в решении квартирных вопросов!