Могут ли управляющие компании сдавать в аренду объекты жилого многоквартирного дома?

По условиям заключенных договоров, арендодателями выступают управляющие компании, неправомерно заменяя одну из сторон договора. Соответственно, и доход от использования общего имущества многоквартирного дома поступает на их счета. При этом бремя содержания и ремонта общего имущества, в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса Р Ф, возложено на собственников помещений.

Таким образом, складывается ситуация, когда затраты на содержание общего имущества несут собственники, в то время как доход от использования этого имущества извлекают управляющие компании.

Между тем, согласно п.1), ч.1, ст. 36, Жилищного Кодекса Р Ф,

общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам помещений в таком доме.

Соответственно, и передача отдельных частей многоквартирного дома в пользование иным лицам допускается только по решению собственников помещений. Принятие решения

о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме,

п.3), ч.2, ст. 44, ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников помещений. При этом, в соответствии с требованиями ч.1), ст. 46, ЖК РФ, данное решение может иметь силу, лишь при условии его принятии большинством:

не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, согласно ч.1, ст. 246 ГК РФ,

распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, в силу прямого указания закона, правом передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам наделены собственники.

Жилищный Кодекс Р Ф не наделяет таким правом управляющие компании. Однако, в нарушение вышеназванных норм, управляющие компании передают элементы общего имущества в возмездное пользование третьим лицам без оформленного должным образом согласия собственников. В этом случае, в соответствии со статьями 157.1, 166, 168, 173.1, ГК РФ,

• заключение сделки в отношении общего имущества, сторонами которой являются управляющая компания и иное лицо и нарушающей интересы собственников и заключенной без их согласия, влечет её недействительность.

В некоторых случаях собственники наделяют управляющие компании полномочиями на заключение от их имени договоров по передаче в пользование общего имущества иным лицам. В порядке, предусмотренном статьями 44, 46, ЖК РФ, собственники могут принимать решения

об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

По смыслу данной нормы, решение собственников об определении уполномоченного является договором поручения, определение которому дает ст. 971, ГК РФ:

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Из содержания данных норм следует, что управляющие компании наделяются правом заключения договоров от имени собственников, где стороной по договору являются собственники, с вытекающими отсюда правами и обязанностями. У управляющей компании таких прав и обязанностей не возникает.

• Из чего вытекает, что уполномоченное лицо не может быть выгодоприобретателем и участвовать в расчетах по получению доходов, полученных от использования общего имущества, а обязательства по договору должны возникать непосредственно между собственниками помещений и лицом, использующим общее имущество.

Из вышесказанного следует вывод, что заключение сделки, предметом которой является использование общего имущества собственников или его части и сторонами которой являются управляющая компания и иное лицо, является незаконным.

Что еще почитать по теме?

ЖКХ — своеобразная отрасль государства, или Почему опять повышаются тарифы?
Проблемы ЖКХ. Какие платежи взимаются неправомерно?
Как обманывают клиентов в системе ЖКХ?