Квартирный вопрос как буревестник реновации?

Пресловутый «квартирный вопрос» именно сейчас, на втором десятке двухтысячных, не просто испортил, а уже доконал москвичей. Если на всем протяжении советской эпохи государство решало этот вопрос совместно с гражданами, то после распада СССР москвичи, да и другие россияне, должны были добывать себе квадратные метры собственными силами.

Наши бабушки и дедушки могли получить квартиру при расселении бараков, от родного завода за ударный труд или в порядке очереди на улучшение жилищных условий, когда в квартире появлялись новые поколения жильцов. Нашим родителям удалось поучаствовать в приватизации. А вот нынешние 30−40-летние москвичи с годами отчётливо поняли, что сколь усердно (с 9:00 и до ночи + выходные) они не работали бы «на дядю» или на свое скромное ИП, накопить на квартиру не получится.

В Сети ходил демотиватор, наглядно показывающий, как человеку, живущему в Москве и зарабатывающему 100−200 тыс. в месяц, накопить на квартиру. Ответ был краток: «никак». Соответственно, с зарплатой 30—60 тысяч эта задача и вовсе невыполнима. А такие зарплаты в Москве не редкость. Достаточно зайти на любой рекрутинговый сайт, чтобы в этом убедиться. И это не только уборщицы-кассирши-посудомойки. Например, 30000 рублей в месяц получает сотрудник музея с хорошим образованием и знанием языков. Соответственно, и об аренде жилья гражданам с таким доходом вряд ли стоит думать, ведь снять хотя бы однушку в Москве (даже с учетом кризисного падения цен) не удастся меньше чем за 20000 в месяц.

Великий исход москвичей 30+

Так и живут москвичи на 35 квадратах жилой площади в полученной бабушкой при Хрущеве квартире: вместе по 3−4 поколения. По 8—10 человек. И, в общем-то, жизнью это можно назвать с натяжкой. Теснота без обид бывает только в поговорке, даже в сказке про теремок все плохо кончилось. Никому не желаю пережить то чувство, когда понимаешь, что свободно вздохнуть ты сможешь только после смерти бабушки, дедушки, отца, матери…

Иногда удается всей семьей, задействовав бабушкины «гробовые», дядино наследство и накопления 60-летних родителей, купить «молодым» квартиру. Но жилье нормальных, человеческих размеров такая семья может себе позволить купить только за МКАДом. Да, это глубокие выселки, да, там пока нет детского сада, до школы и поликлиники надо ехать на транспорте, но по крайней мере тесть не будет учить жить, а свекровь — готовить, и семейные вечера не будут похожи на политические дебаты, переходящие в ледовое побоище.

А еще плюс такой квартиры в том, что она реально существует. В Москве за аналогичную сумму можно купить только бумажку с обещанием построить дом и несколько лет молиться на то, чтобы девелопер его выполнил. Не все готовы поиграть в такую русскую рулетку.

Иногда поколению 30−40-летних везет чуть больше, и у них находится в Москве бабушка или тетушка, которая живет в отдельной квартире и завещает именно им свои квадратные метры. Но опять же, в бабушкиной однушке в «хруще» семье, активно поднимавшей демографическую ситуацию в стране, будет тесно и некомфортно. Остается одно: продать бабушкино наследство и податься за МКАД, где на эти деньги можно купить приличную трешку.

Так происходит отток москвичей с детьми за пределы города. А в освободившиеся хрущевские клетушки их бабушек и дедушек въезжают те, кому пока не так важен размер, а важна регистрация: приезжие из разных стран СНГ. Так что тот милый дворик, «в котором все друг друга знали», о котором так плачут в соцсетях, уже остался в мифах и легендах. Впрочем, скоро здесь все снова будут друг друга знать, звать из окна детей домой и угощать соседей самсой по праздникам. Только это будет уже совсем другой двор…

Кабала

За МКАД чаще всего дорога ведет и ипотечников. Ведь только там семья с детьми может себе позволить жилье нормального размера. Где дети не будут спать под потолком на двухъярусной кровати, а сексуальная жизнь родителей не будет проходить исключительно в ванной комнате.

Для сравнения: в ближайшем Подмосковье трехкомнатная квартира в новом доме стоит в среднем 7−8 млн руб. А в пределах МКАД, даже в ближайших к ней районах, квартира, уже не новая, но хотя бы 2000-х годов постройки — 15−16 млн руб.

Чтобы купить такую квартиру, согласно расчетам на сайте одного из ведущих российских банков, вам понадобится первоначальный взнос 1,5 миллиона, 30 лет вашей жизни и зарплата не менее 250 тысяч в месяц. Из которых ежемесячный платеж банку составит 136 тыс. 270 рублей. Если вы всем этим располагаете, то у вас появляется радужная перспектива отдать банку в течение трети своей жизни 44 миллиона 500 тысяч рублей.

В школе на уроках истории нас учили, что при отмене крепостного права в 1861 году крестьяне были освобождены без земли, выкупить которую нищим людям было предложено под грабительские проценты. Если нам захочется вдруг освежить в памяти школьную программу, мы увидим, что кредит на выкуп земли составлял всего 6 (шесть) % годовых! По сумме переплат 6% годовых за 49 лет получается даже чуть меньше, чем при современной ипотеке.

Когда-то нам говорили, что кабала с 6% была одной из причин революции столетней давности. Не знаю, почувствовали ли власти в квартирном вопросе опасность нового, «юбилейного» бунта в связи с невозможностью основной массы граждан удовлетворить базовую потребность в своем личном пространстве, или просто решили сделать большой подарок девелоперам. А может быть, для России, «вставшей с колен», нужен какой-то глобальный позитивный проект, чтобы «жить стало лучше, жить стало веселей»?

У большинства из тех 86% граждан, которые безусловно поддерживают существующую власть, есть острые проблемы с жильем, когда 3−4 поколения живут под одной крышей без всяких перспектив на улучшение условий. И это им показывает наглядно, что их жизнь лучше не становится.

Именно «квартирный вопрос» мог стать той миной замедленного действия, которая могла бы подорвать веру в действующую власть и стать причиной скрытого, а затем явного недовольства. Во всяком случае, несистемная оппозиция четко почувствовала, что чудовищная разница между условиями жизни простого парня из «хруща» с окраины и какой-нибудь уточки или собачки из дворца властей предержащих — это та болевая точка, удар в которую окажется очень чувствительным.

«Метр в метр»

Весь вопрос сейчас в том, как будет проходить процесс переселения. Ведь главный недостаток хрущевок — это не прогнившие трубы и старые батареи (эта «чугунина» еще лет сто простоит), не отсутствие лифта и мусоропровода, а чудовищная теснота! Когда с квартирой приходится биться буквально за каждый сантиметр, расставляя мебель, как будто ты живешь в лего-трансформере.

Если в классических пятиэтажных двушках жилая площадь 28—35 кв.м., с комнатами хотя бы по 11 и 17 или 11 и 19 кв. метров, то в хрущевских девяти- и двенадцатиэтажных башенках жилплощадь еще меньше: 21—25 кв. метров, где меньшая из комнат представляет собой квадратик 3 на 3 метра.

После ознакомления с этими цифрами фраза мэра Собянина «собственникам будем менять метр в метр» звучит пугающе. Неужели для переселенцев из хрущевок специально построят дома с квартирами-клетушками, ровно как было?! Как будто бы власти города принципиально не хотят «отдать врагу» ни метра «нахаляву».

А ведь это совсем не нахаляву — это компенсация за беспокойство, за переезд с насиженного места, за неизбежно предстоящий в новой квартире ремонт и траты, с ним связанные. Наконец компенсация за то, что люди так долго жили в этих стесненных условиях! За то, что в период приватизации им досталась не «сталинка» и не «брежневка», а недвижимость, которую современные риелторы называют «неликвидом», и из которой кроме как за МКАД выбраться уже невозможно.

Между тем во времена мэра Лужкова переселенцы-собственники тоже имели возможность улучшить свои жилищные условия и чаще всего переезжали в современные дома, где площадь комнат (а не только санузла) была больше существенно. В Москве 80% жилья приватизировано. Не перевели в частную собственность свое жилье только те, кто давно стоит на очереди в связи с трудными бытовыми условиями.

А всем нам сейчас бежать и расприватизировать свои хрущевки уже поздно и даже вредно. Во-первых, по социальной норме (18 кв. м на человека) будут расселять только очередников. Во-вторых, расприватизировать квартиру может только тот человек, который ее приватизировал, а если квартиру уже продавали/покупали/дарили /завещали, то она частная уже навсегда. В-третьих, потом еще раз приватизировать квартиру будет сложно, т. к. правом приватизации человек может воспользоваться только один раз.

Марат Хуснуллин предлагает желающим расширить жилплощадь, докупив квадратные метры в ипотеку. Но все, кто могли себе что-то докупить, давно из хрущевок съехали, остались только те, у кого просто нет на это денег!

Получается, что реальное улучшение жизни после глобального переселения из хрущевок может произойти у немногих. Возникает резонный вопрос, а зачем тогда нужен этот проект, какова его цель?

Проект Хрущева ставил цель улучшить условия жизни москвичей: они переезжали из бараков и коммуналок в отдельное жилье, большее по площади. От встречи Путина и Собянина первое ощущение было аналогичное: власть решила улучшить жизнь москвичей перед выборами. Но затем мэр Москвы взял какой-то очень неверный, практически угрожающий тон в продвижении этого проекта: первым делом обратился в Думу за разрешением выселять граждан по суду, сократить время на принятие собственником решения и сократить выбор предложений.

Казалось бы, отличная идея с расселением хрущевок, если действовать по законам рынка. Ты предложи владельцу «с походом», и он в 90% случаев согласится. Предложи в обмен на хлопоты по переезду, ремонту и прочее квартиру большей площади, выслушай пожелания: какой подъезд, этаж интересует гражданина — и большинство согласится. Ну конечно, за исключением особо отчаянных (см. бессмертное произведение Валентина Распутина «Прощание с Матёрой»). Но пока что вместо «выгодного предложения», свойственного рынку, граждане слышат от мэра только «предложение, от которого нельзя отказаться» в духе Дона Корлеоне.

Если план сноса хрущевок и переселения жителей в новые дома не будет носить никакого социального характера, то вся великая затея реновации просто рухнет! Более того — вместо «медленной бомбы» под креслами власть имущих этот проект заложит настоящую мгновенную «бомбу». Ведь будут недовольны все: и те, кого всё устраивало и они не хотели переезжать, и те, кто мечтал переехать из тесноты, но въехал в новую тесноту и чувствует себя обманутым.

Плюс к тому, на все это будут с ненавистью смотреть миллионы россиян, проживающих по всей стране в бараках и прочей рухляди, в деревнях без канализации и водопровода. У нас же в стране 35 миллионов граждан все еще ходят «по надобности» в деревянные нужники во дворе. И вовсе не потому, что они фанаты эко-стиля.

Несомненно, ситуация с жильем в Москве (и во всей России) требует форсированных реформ. Но если эти реформы не будут носить социального характера, то в них нет никакого смысла. Кроме домов, нужно сносить и большинство зданий школ и детских садов, построенных при Хрущеве и не отвечающих современным СанПиНам: тесные, с узкими коридорами, с переполненными классами.

А эти крохотные детские поликлиники 1950-х годов постройки? Где открывающаяся дверь обычно сбивает бегающего по коридору малыша. А перегруженные взрослые поликлиники, работающие в три смены, особенно в тех районах, где уже произошел снос хрущевок? Все это давно уже нужно было перестраивать с учетом современных требований. На это не могли найти денег в тучные годы. Можем ли мы надеяться, что найдется сейчас?

В новых кварталах необходимо обустраивать и четко планировать дворовое и внутриквартальное пространство. Хрущевки ставили одну напротив другой буквально «окна в окна». Чтобы не видеть соседей напротив, наши бабушки густо засадили дворы деревьями, так что теперь жителям первых трех этажей приходится днем включать свет.

Если новые дома будут поставлены также плотно, но уже в 25 этажей, нам не спрятаться от соседей ни за какими деревьями. И комфортно жить не получится. Поэтому в новых кварталах нужны большие удобные дворы: с детскими и спортивными площадками, с местами для выгула животных, с вместительными парковками, с детским садом и школой внутри каждого квартала.

И пусть лучше этот проект затянется лет на 20, но будет продуман и спланирован, а не станет просто предвыборным ходом, в удачности которого многие уже сильно засомневались.